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用時間換房價 北捷末端站價量大盤點 中和新蘆線銷售夯 房價最便宜和最貴站點都在「這條線」
逐軌道而居已經是房市熱門趨勢之一,但隨著捷運帶動地區發展,區域房價也跟著水漲船高,雙北精華地區在近幾年幾乎達到房價天花板,令許多小資族難以承受,紛紛被迫離開蛋黃區,並隨著軌道交通鎖定捷運末端站,因此...

逐軌道而居已經是房市熱門趨勢之一,但隨著捷運帶動地區發展,區域房價也跟著水漲船高,雙北精華地區在近幾年幾乎達到房價天花板,令許多小資族難以承受,紛紛被迫離開蛋黃區,並隨著軌道交通鎖定捷運末端站,因此永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點台北捷運各路線的末端站,盼能以時間換取更加理想的房價和居住空間。

淡水信義線價差大 橫跨蛋黃蛋白區

在本次統計中,最高與最低均價皆來自淡水信義線,永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,淡水站位於新北蛋白區,而象山站則來自台北精華地段,造成兩站價差距大,而若以台北車站為中心點計算乘車時間的話,從淡水站至台北車站需耗費38分鐘,而從象山站至台北車站僅需17分鐘,差距達兩倍以上,這也是造成價格兩極分化的原因之一。

不過雖然淡水位於新北市蛋白區,但近年來城鄉發展迅速,在建設軌道後區域功能也得到很大的提升。淡水站位於舊淡水市區,出站便能步行至知名的淡水老街,且鄰近金色水岸、紅毛城等景點,生活及休閒機能皆具備。陳金萍表示,近一年淡水站周邊平均單價為23.1萬元,與其他站點相比算是相當親民,而售出平均坪數也達到30.5坪,可說是用時間換取更佳居住空間的典範。而象山站雖是捷運末端站,但站點位於台北市信義區,出站就能看見知名地標台北101,周圍大樓林立,鄰近信義、吳興街商圈,商業機能十分發達且具備完善生活機能,可謂是精華蛋黃區,而周邊房價近一年均價也高達87.2萬元。

交易量居冠 中和新蘆線每站末端站一年皆近200筆成交

以件數來看,交易量前三名皆集中在中和新蘆線,其中蘆洲站交易件數達到270件,均價來到42.1萬元。陳金萍分析,蘆洲站近年市場熱絡,主因為鄰近南港子重劃區,餐廳、大賣場、運動中心等生活設施樣樣具備,還有忠義國小、鷺江國中等明星學區,此外,蘆洲站距離台北車站只需20分鐘車程,未來也將連接五泰輕軌,不論是往來台北市中心,亦或是前往五股、泰山都很便利,屬於自住投資皆宜的區域。

除了蘆洲站,同屬中和新蘆線的迴龍站、南勢角站也分別以199件及192件交易件數緊追在後。陳金萍表示,迴龍站位於下新莊迴龍丹鳳生活圈,生活機能發展成熟,也有裕民、丹鳳國小等學區加持,近一年均價落在36.7萬元,相較其他站點實惠許多,成為不少小資族的優質選擇,此外,未來迴龍站預計將連通萬大線,同時與桃園捷運棕線交會,形成三環三線交會的車站,極具發展潛能。

南勢角站則位於中和南勢角生活圈內,站點本身建有地下4層、地上19層的捷運共構宅「南方之星」,附近則有以東南亞華僑移居而成,開有多家異國美食餐館的華新街,以及步行不到5分鐘便可抵達的興南觀光夜市,陳金萍表示,多樣的文化促使該地蓬勃發展,並衍生出獨有生活圈,而南勢角站周圍近一年房價落在41.6萬元,相較中和區其他地段價格較為親民,交通網路發達,是北漂族或是小資族適合入手的區段。

最後,陳金萍表示,對比精華地區,多數末端站站點都能以更實惠的價格換取較優質的選擇,而隨著捷運線路愈來愈廣,單單搭乘捷運就能在雙北市及鄰近縣市間快速移動,不僅加強了區域連結,也使地區快速發展,因此鎖定捷運站周邊住宅,不論是自住或是投資都將是不錯的選擇,建議消費者多多比較自身喜好並計算可接受的行車距離,以此為根據挑選適合的物件,購置理想中的家。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.04.19 發表

〈房產〉內湖豪宅「璞真水寓」最新成交達每坪146萬元創社區新高
房貸利率升升不息,不過豪宅客有備而來,實價登錄顯示,今年 3 月法人買方以 1 億 2680 萬,無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7 樓戶,單價每坪約 146 萬元,創該社區歷史新高紀錄,該社區屋齡約 6 年,前一手買家...

房貸利率升升不息,不過豪宅客有備而來,實價登錄顯示,今年 3 月法人買方以 1 億 2680 萬,無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7 樓戶,單價每坪約 146 萬元,創該社區歷史新高紀錄,該社區屋齡約 6 年,前一手買家於 2014 年預售時以 1 億 1290 萬元購入,持有 9 年轉手增值 1390 萬元。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民指出,位於碧湖畔的「璞真水寓」,社區車位屬於公設,因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算,這次新交易的 7 樓戶單價 146 萬元,創下社區新高,主要因為該社區僅九戶,6 樓以上即可俯瞰碧湖,景觀遼闊且稀有,且 7 樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售,因此轉手增值幅度高。

今年初豪宅市場包括「璞真水寓」,就出現至少 6 筆無貸款的豪宅交易,包括松山區「潤泰敦峰」今年 3 月 10 樓戶,總價 1 億 7460 萬元成交,以及 2 月 21 樓兩戶逾 4 億;中山區「芷英」6 樓戶,1 億 8991 萬無貸款購入;大安區「吉美大安花園」13 樓戶 1.39 億元,也都是無貸款交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,購買動輒上億的豪宅,不需貸款就出手,其中不乏是以公司名義購買,多半是想趕在平均地權條例修改上路前,積極布局,避免受「法人購屋許可制」的約束。

而直接動用現金購屋,除了顯示企業的資金豐沛外,免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程,過戶時程縮短,也無須交代金流來源,符合重視隱私的高資產族多重考量。此外,不動產也是優質擔保品,就算未來需要資金活用,仍可以抵押貸款,因此高端客採現金購屋,在財務規劃上還是具備一定的靈活性。

第一建經研究中心副理張菱育指出,央行已連續 5 次升息,累計升息 3 碼,對於高總價的物件貸款利息更是明顯有感,升息前豪宅地板利率為 1.72%,目前豪宅的地板利率已來到 2.47%,假設以豪宅貸款 30 年、申貸 1 億元試算,整體總共會比升息前多出約 1360 萬元的利息成本,對於滿手現金的部分高資產族來說,購置不動產偏好採現金付清,讓資金能有抗通膨的避風港。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.04.13 發表

〈房產〉房市著涼 僑外國人來台投資不動產業金額去年衰退44%
台灣房市 2022 年開始轉冷,外資投資台灣不動產業金額也驟減,依據經濟部公布數據,去年 (2022) 核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約 3.66 億美元,比 2021 年 6.53 億美元減少 44%,不過投資金額還是高於 201...

台灣房市 2022 年開始轉冷,外資投資台灣不動產業金額也驟減,依據經濟部公布數據,去年 (2022) 核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約 3.66 億美元,比 2021 年 6.53 億美元減少 44%,不過投資金額還是高於 2019 年、新冠肺炎疫情發生前。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,不動產業包含不動產之開發、經營及管理,由於國際間流動愈趨頻繁,除了外國人、海外投資人或企業透過國際相關業者進行不動產投資或管理,加上國人對於海外不動產有濃厚興趣,不過去年全球主要國家升息因應通膨,連帶造成各國不動產價量震盪,不免讓投資人及相關業者態度轉為保守。

觀察 12 年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額,2013 年到 2015 年台灣不動產市場前一波高點時,每年都有超過 4.8 億美元的投資金額,但到了房地合一所得稅登場的 2016 年,投資金額驟減至 3.17 億美元,不料隔年房市開始谷底反彈,2017 年投資金額高達 7.17 億美元,創下這 12 年來新高,之後連 2 年下滑,2019 年僅 2.81 億美元,比房地合一上路當年還低,但到了 2021 年上揚至 6.53 億美元,直到去 (2022) 年又大幅緊縮。

郎美囡分析,2021 年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚,但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策,加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟,未來不確定性大幅提高,在央行升息後變數增加,影響投資人信心,值得一提的是,雖然台灣去年不動產市場相對平穩,但兩岸關係緊張再次挑動投資人敏感神經,國人又興起投資海外不動產熱潮,不僅是國人最鍾情的日本房地產,過去冷了一段時間的東南亞不動產又重起爐灶,不乏因應這波需求所成立的企業,因此去年外國人投資不動產業並未創下史上最低量。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出,外國人投資者除外商外,也有不少為僑外資,在房地合一將外國人納入高稅率族群後,海外買家購買房地產現貨相對保守,不過,近幾年不少台商回歸,因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學,面對政經動盪與不可確定的未來,不動產業會進入新局面。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.04.13 發表

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