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南台灣上半年淨遷入人口高雄居冠 平均房價也最高
根據內政部人口遷移資料,南台灣的台南市、高雄市、嘉義縣市、以及屏東縣,今年上半年人口都屬於遷入人口大於遷出人口的「淨遷入」現象,其中,高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠,而今年上半年南部各縣市平均房價,高...

根據內政部人口遷移資料,南台灣的台南市、高雄市、嘉義縣市、以及屏東縣,今年上半年人口都屬於遷入人口大於遷出人口的「淨遷入」現象,其中,高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠,而今年上半年南部各縣市平均房價,高雄市每坪23.1萬元最高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡24日表示,遷入人口正成長有兩項原因,其一為疫情無法歸國的國人,陸續回國復籍,另一重點是南部近幾年受到科技業、台商回流帶動,北漂的情況趨緩不少,甚至出現就業人口南漂的機會,但也受到大型企業話題及疫後資金潮影響,房價顯著上揚,甚至拉動南二都周邊區域,因此,嘉義市平均房價邁入2字頭。

郎美囡指出,根據內政部人口遷移資料,南台灣生活圈5縣市今年上半年人口,都呈淨遷入的現象,高雄市及台南市淨遷入人口,都超過1萬人,因地緣關係,南部各縣市人口交互流動狀況明顯,台南市主要人口來源為高雄市,上半年共有3千多人從高雄移入、同時也有2,700多人移往高雄,屏東縣與高雄市人口流動也很頻繁,從屏東遷往高雄或高雄遷至屏東的人口都在3千人以上。

住商不動產鳳山文山加盟店東鄭啟峰指出,南部各縣市常因就業機會及房價變動,而人口互相遷移,南部這幾年受惠半導體產業發展,高雄市更因科技廊帶的政策讓市場穩定發展,有助於人口成長,雖然台積電設廠進度眾說紛紜,不過受其影響比較大者僅楠梓區,其他區域變動不大。

值得注意的是,台積電在台南建廠,因高雄市地理位置與台南市聯動性高,吸引不少高雄市民輕移民至台南市,以至於高雄對台南人口淨輸出。

在房價部分,鄭啟峰指出,高雄市預售屋市場因為成本高,開價沒有鬆動,且新案公設比偏高,相較之下,中古屋坪數實在,且平均地權條例子法啟動後,預售屋限制轉售,促成買方偏向中古屋市場,也因政府健全房市的政策逐步底定,觀望已久的買方逐漸進入市場,下半年房市可望轉為明朗。

郎美囡表示,高雄市、台南市雖然均價還在20出頭,但這兩都的蛋黃區房價都有3、4字頭,僅偏郊區、外圍地帶有1、2字頭,導致財力有限或總價考量的買方往外擴散,至嘉義市及屏東縣置產,讓兩個縣市人口正成長超過千人,並讓嘉義市的平均房價逼近台南市。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.24 發表

連車位都創天價!北市大安區1個車位,可買基隆3房公寓…車位跟著房價漲,9年增16%
台北市不僅買房不易,車位也需準備大筆資金。據台北市地政局近期公布價格統計資料,台北市去年坡道平面車位平均1個要價258萬元,機械車位平均1個163萬元,9年來價格分別成長16.2%、16.4%。比較各行政區車位價格,...

台北市不僅買房不易,車位也需準備大筆資金。據台北市地政局近期公布價格統計資料,台北市去年坡道平面車位平均1個要價258萬元,機械車位平均1個163萬元,9年來價格分別成長16.2%、16.4%。

比較各行政區車位價格,大安區一個坡平車位要322萬元,可以在基隆市買一戶3房公寓。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台北市房價高,車位價格也跟著水漲船高,加上台北市地狹人稠,車位一直有高度需求,因此無論坡平或是機械車位價格都穩定走揚。

車位需求大 機械車位也上漲

台北市各行政的車位價格,最高價是大安區,坡平車位平均322萬元、機械車位平均194萬元,是各行政區中,唯一坡平車位均價破300萬的。第二高是信義區,坡平車位平均要價291萬元。

台北市12個行政區中車位最便宜的是文山區,坡平車位194萬,等同於大安區的機械車位。文山區的機械車位均價126萬,比大安區的機械車位低35.1%。

郎美囡表示,車位雖然著重市場供需,但價格仍會反應區段房價,區域房價高者,通常車位價格也高。台北市大安區、信義區豪宅林立,故車位均價拉高許多。

根據台北市地政局統計資料,坡平車位的價格漲幅與機械車位相當,顯示坡平車位雖然沒有車輛限高問題,停車、出車又便利,但保值性等同於機械車位,不過,機械車位的機械零件難免有損耗,維護成本比平面高。

然而,台北市許多社區基地偏小,只能規劃機械車位,加上許多老社區、公寓沒有車位,在需求量大的前提下,機械車位價格一路走揚。

車位出租報酬佳 投資車位先了解產權

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒,車位依據產權屬性不同,分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位,大部分的車位是法定車位,僅能出售給該社區的區分所有權人,不能單獨移轉。

不過在周圍老舊社區、公寓多的區域,車位出租能有不錯的租金收益,但也提醒,有些社區有規約車位不得出租給非住戶,故買車位有考慮日後出租者,對於社區規定務必事先了解。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.21 發表

全國十大「最富里」都在新竹!與富人為鄰 這裡3字頭房價CP值高
財政部於日前公布110年綜所稅統計專冊,竹科新貴匯聚的新竹市東區關新里綜合所得中位數逼近300萬元,再度蟬聯全國最有錢的里,顯見均富程度高,前三名至前十名也全數由新竹縣市包辦。觀察十大「最富里」房市交易熱...

財政部於日前公布110年綜所稅統計專冊,竹科新貴匯聚的新竹市東區關新里綜合所得中位數逼近300萬元,再度蟬聯全國最有錢的里,顯見均富程度高,前三名至前十名也全數由新竹縣市包辦。觀察十大「最富里」房市交易熱絡,房屋交易量占全新竹縣市的26.3%,將近3成。

十大「最富里」所在重劃區預售屋交易占全縣市近五成

根據財政部公布「110年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」,全國「最富里」依然由新竹市東區關新里綜合所得總額中位數292.8萬元拿下,傲視全國:其次則是同樣在東區的龍山里,綜合所得總額中位數210.5萬元,而新竹縣竹北市東平里則以207.9萬元位居第三,前三名綜合所得中位數均突破200萬元大關。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,高收入族群的聚集,也帶動在地房市熱絡。觀察十大「最富里」所在重劃區或是生活圈的預售屋交易量,竟佔據全新竹縣市的49.6%,直逼五成;中古屋交易也高達19.7%,上看二成。


陳金萍補充,十大「最富里」全數落在新竹縣市,均位於新竹市東區與新竹縣竹北區,受惠於竹科效應下,近年半導體產業發展蓬勃,各企業都卯足全力招聘新血,就業人口逐年增加,高薪、高消費力的竹科新貴也推升當地購屋置產需求,觀察這些里所在位置也正是熱門重劃區或是生活圈,包括關埔重劃區、竹北高鐵特區、縣治二期、三期重劃區以及台科大重劃區等。

與有錢人當鄰居!這裡3字頭房價CP值最高

想跟有錢人當鄰居,哪裡CP值最高?陳金萍指出,綜觀十大「富人里」坐落的重劃區或生活圈可以發現,位於新竹市東區的北新竹火車站生活圈唯一「3字頭」房價最為吸睛,相較於其他重劃區的成屋都要「4字頭」以上,相對親民又實惠。陳金萍說明,北新竹火車站生活圈鄰近「竹科X」,未來將結合台肥科商園區、藝文高地,串聯成36公頃「竹科X」科技廊帶,而台肥園區內首棟完工的商辦大樓「TFC ONE」已有艾思摩爾、英特爾等世界知名大廠進駐,產業聚集效應強,也帶動周邊房市交易熱絡,近一年成屋交易111件。

至於預售屋交易部分。陳金萍表示,不論是東區的關埔重劃區或是竹北高鐵特區、縣治二、三期重劃區等,近一年預售屋住宅單價均已「坐5奔6」甚至是「坐6奔7」,其中以竹北高鐵特區房價最高,因擁有高鐵站前交通優勢,加上科技總部、大型開發案陸續展開,讓竹北高鐵特區房市後市可期,近一年預售屋交易量602件,交易熱絡,住宅單價67.2萬元,其中,預售案「惠宇謙恆」、「寶佳奇磊」與「豐邑之森」,目前成交價均已站穩7字頭,直追新北市蛋黃區。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.21 發表

建商慘了!待售新成屋衝8.2萬戶新高 新北桃中占一半
建商慘了!據內政部低度用電調查,全國待售新成屋去年第四季增至8萬2307宅,數量創下統計以來新高。主要因近兩年完工量是近13年新高,加上房市買氣大衰退,房仲業估有3~4萬戶將遇到囤房稅2.0問題。其中新北有1.7萬...

建商慘了!據內政部低度用電調查,全國待售新成屋去年第四季增至8萬2307宅,數量創下統計以來新高。主要因近兩年完工量是近13年新高,加上房市買氣大衰退,房仲業估有3~4萬戶將遇到囤房稅2.0問題。其中新北有1.7萬戶,桃園1.4萬戶,台中1.3萬戶是新成餘屋最大量的區域。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.21 發表

〈房產〉基隆房價創新高 年收60萬元以下小資房貸族佔比僅剩3成
基隆在建設利多的帶動,基隆房價一路高歌,普通購屋民眾的壓力也隨之加重。由聯徵中心資料揭露,今年第一季基隆年收入在 20-60 萬元之間的小資房貸族佔比僅為 30.3%,是有統計數據以來的同期新低,而且與 2019 同...

基隆在建設利多的帶動,基隆房價一路高歌,普通購屋民眾的壓力也隨之加重。由聯徵中心資料揭露,今年第一季基隆年收入在 20-60 萬元之間的小資房貸族佔比僅為 30.3%,是有統計數據以來的同期新低,而且與 2019 同期大減 7.5 個百分點。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,基隆房價高漲是導致小資族群佔比減少的重要原因,依據內政部不動產資訊平台資料顯示,今年首季基隆的平均單價約為每坪 17.58 萬元,房價再創歷史新高,且相較於 2019 年同期的每坪 13.86 萬元,5 年來的房價漲幅高達 26.8%。

除落後補漲的因素外,城際轉運站、基隆塔的建設,以及基隆捷運議題的發酵,都為基隆房市增加了不少話題性,進而推動區域房價水漲船高,未來伴隨上述建設題材的落實,區域房價繼續穩健成長的可能性很高,普通民眾的買房門檻恐怕也會進一步增加。 
 
東森房屋七堵百福加盟店店東陳美霞表示,今年受到房市黑天鵝的衝擊,全台多地的房市交易量能都快速降溫,不過基隆的房市表現仍相對穩健,推估一方面,目前基隆的房價仍普遍落在 1-2 字頭,幾乎是新北的一半、台北的 1/4,低價優勢明顯。

另一方面,基隆過去因交通不便為人詬病,但現在基隆捷運議題的討論聲浪頗高,又有基北北桃 1200 元生活圈套票為上班族們減輕通勤成本,所以近年來有很多的大台北通勤族紛紛移居基隆,用通勤時間換取可合理負擔的房價,從而帶動區域房市交易量能的走揚。 
 
對於打算在基隆置產的民眾來說房仲業者表示,七堵是目前基隆房市交易熱度相對高的區塊,七堵腹地不大,新建案的推案數量相對較少,區內以屋齡較高的中古公寓、華廈居多,總價 6、700 萬左右就能買到屋況還不錯的三房剛需住宅,對口袋不深的購屋民眾來說很有競爭力。

交通方面,目前從七堵搭乘公車或台鐵,僅需 30-60 分鐘左右就可以達到汐止、內湖一帶,未來基隆捷運若能實現,七堵往來汐止、內湖的交通會更加便利,有望磁吸更多北市外溢人口的進駐。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.07 發表

公園為鄰房價又親民 永慶房產集團統計台北這3區5字頭綠地又多
住家附近就有公園綠地是許多民眾的夢想,永慶房產集團整理2022年台北市政府工務局已開闢公園綠地數據,其中文山區每人享有公園綠地面積13.95平方公尺面積最大,萬華區以10.98平方公尺居次,北投區則以10.74平方公...

住家附近就有公園綠地是許多民眾的夢想,永慶房產集團整理2022年台北市政府工務局已開闢公園綠地數據,其中文山區每人享有公園綠地面積13.95平方公尺面積最大,萬華區以10.98平方公尺居次,北投區則以10.74平方公尺位居第三。若比較台北市12行政區近一年的平均房價,文山區、萬華區和北投區都只要5字頭,是12行政區最低,對於喜愛公園綠地環境的民眾不啻為一項好消息。

文山區轄內的公園綠地包含文山森林公園、140高地公園、木柵公園、道南河濱公園等共116處,綠地相當豐富。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,文山區親山傍水綠資源豐富,無論休閒遊憩或夏日避暑都具有離塵不離城的距離優勢,再加上文山區文教氣息濃厚、人口密度相對市中心來得低,成為許多民眾居住的熱門選項。

萬華區作為台北市每人享有公園綠地第二多的區域,可能跌破很多人的眼鏡。陳金萍分析,萬華區作為台北市早期開發地區,發展密集,因此公園綠地多集中在華中河濱公園和青年公園,市區內公園綠地處數相對較少。若民眾有意在萬華區置產,又偏好鄰近公園綠地的環境,建議沿著華中河濱公園和青年公園一帶尋找適合的住宅。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.07 發表

囤房稅2.0來了?最多人囤房縣市遍北中南 北市擠不進前三 房市將有3變化
行政院昨宣佈將推行「全國歸戶」版的囤房稅2.0,根據財政部2021年「地方歸戶」的房屋稅資料顯示,各縣市持有非自住住宅的人數,以新北將近7.3萬人最多,其次為台中近6.4萬人,第三名則是高雄約5.7萬人,專家認為,...

行政院昨宣佈將推行「全國歸戶」版的囤房稅2.0,根據財政部2021年「地方歸戶」的房屋稅資料顯示,各縣市持有非自住住宅的人數,以新北將近7.3萬人最多,其次為台中近6.4萬人,第三名則是高雄約5.7萬人,專家認為,在非自住稅率全面調高的情況下,這三縣市受影響程度較大。

「囤房稅2.0」將非自住房屋稅率從現行的1.5~3.6%,拉高到2~4.8%,但單一自住的屋主,反而可望降稅,稅率預計從現行的1.2%降到1%,由於實施全國歸戶,若實施將牽動各縣市房市生態。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,現今的囤房稅戶數認定,均採「地方歸戶」,也就是以屋主在該縣市持有房屋的狀況,計算各戶房屋稅率,使跨縣市的囤房族,得以把房產分散在不同縣市來降低稅負,但採「全國歸戶」後,跨縣市持有的節稅效果大打折扣。

陳定中指出,三縣市中僅新北市尚未實施囤房稅,因此新政若推行,新北受到的政策衝擊,將比其他縣市鮮明。不過囤房稅2.0雖上調非自住稅率,但單一自住反倒能省稅16%,所以目前房市主力的首購自住客將不受影響,新制若上路,買盤將呈現「投資下滑、首購穩健」的態勢。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.07 發表

北台中房價外溢效應 北屯區太原匝道新案逼近6字頭
北台中房價虹吸效應驚人!水湳、14期等明星重劃區已成為台中房市的領頭羊,不但領漲房價,輻射熱度也外溢到鄰近地區。其中,位在北屯區太原匝道的預售新案「豐邑太原Yes」首批預售實登揭露,最高成交單價達58.69萬...

北台中房價虹吸效應驚人!水湳、14期等明星重劃區已成為台中房市的領頭羊,不但領漲房價,輻射熱度也外溢到鄰近地區。其中,位在北屯區太原匝道的預售新案「豐邑太原Yes」首批預售實登揭露,最高成交單價達58.69萬元,逼近6字頭行情,讓業界大為吃驚,而北台中房價外溢效應也已經擴散到北區、12期。

根據內政部最新實價登錄揭露,位在74號快速道路太原匝道旁的「豐邑太原YES」,近期揭露了首批34筆成交,最高成交單價58.7萬元,均價49.6萬元,與鄰近的廍子區、十期重劃區已開案的行情,價差10萬元以上,一舉填補北台中房價凹陷區。

同時,觀察台中市5月份的預售住宅交易均價表現,「豐邑太原YES」均價也已超車北屯機捷特區、11期與東區部分新案,似乎未受平均地權條例修法上路的影響。

此外,西屯區南12期新案「允將一著」,實登價格也較周邊行情高出一籌,最高成交單價來到62.7萬元,均價61.4萬元;其次為「泰御天鑄2」均價56萬,最高價60.6萬元。

而原本就屬自住客大本營的北區,自去年底育德綠園道的「達麗冶翠」公開後,旋即掀起北區換屋風潮,關鍵源於北區可開發素地短缺,且面向綠園道第一排的住宅奇貨可居,造就「達麗冶翠」逆勢進場仍有價量雙揚的好成績,是北區首個均價站上5字頭的新案。

其後進場新案「草間漫漫」、「聚富朗朗」均價陸續上攻55~56萬元之間,高標成交價都已觸及60萬元。而北區接續進場的還有亞昕、惠宇、長安、麗晨、理仁、金林等多案,房市熱戰正要揭幕。在單元14首發案「豐邑太原YES」逼近60萬元高價推擠下,屬於成熟市區的北區,對自住型買家而言更為物超所值。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出,水湳與14期兩重劃區的房價頻頻創高,帶動北屯多個重劃區房價創高,相對也將買盤推擠到低水位區域,從外圍重返市中心的趨勢,成熟市區的北區、12期、7期不甘委屈落後,後續新案價格預期仍是上揚態勢。

而七期市政路的鉅陞「V市政」,同樣也是訴求39~50坪的三、四房產品,全案僅48戶,頗受市場關注。目前七期線上在售的「大陸豐蒔」、「由鉅惟上」、「寶輝Sky Tower」,成交單價在70~80萬間打底完成之後,將有反彈上攻的機會。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,預售市場轉為至少三年以上的長線評估,其中,地段機能與保值力是風險控管的重要因素,成熟商圈、綠地景觀、交通優勢都是長線保值性的重要組成,可以預見未來的預售住宅產品將更趨精質,才能贏得消費者青睞。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.05 發表

〈房產〉平均地權修法實施前買氣現 信義區豪宅「琢白」今年首見交易
台北市信義計畫區指標豪宅「琢白」,今 (2023) 年首度出現交易,21 樓戶於 5 月時,由公司法人以 5 億 5570 萬元,向建商買下的第一手交易,這筆交易共約 288.4 坪,單價每坪約 211 萬元,採毛胚交屋;今年上半年...

台北市信義計畫區指標豪宅「琢白」,今 (2023) 年首度出現交易,21 樓戶於 5 月時,由公司法人以 5 億 5570 萬元,向建商買下的第一手交易,這筆交易共約 288.4 坪,單價每坪約 211 萬元,採毛胚交屋;今年上半年坪價 200 萬元以上豪宅交易累計達 10 筆。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「琢白」正臨信義路五段,是信義計畫區少數坐落幹道第一排的新穎豪宅,單戶都要價要價 3-6 億元,住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等人士,甚至有的資金是從海外回台置產。

目前為止,該社區 7 樓以上的成交單價,都落在 200 萬元以上,因此這次成交的 21 樓戶,單價 211 萬元,符合社區中高樓層行情。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計今年上半年,台北市單價 200 萬俱樂部的豪宅交易狀況,以「松濤苑」和「潤泰敦峰」各交易 3 筆最多,其次是「One Park Taipei 元利信義聯勤」2 筆、「琢白」1 筆、「仁愛無彊」1 筆。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示,「松濤苑」坐擁台北植物園大片綠蔭景觀,且鄰近博愛特區,地段稀有,因此身價為台北西區之最,一戶要價 4、5 億元,單價也穩居 250 萬元以上,過去幾乎是以一年成交一戶的速度銷售,但今年已交易 3 戶,雖然其中一戶為親友或關係人之間特殊交易,仍顯示該豪宅銷路比以往暢通。

截至目前為止,今年上半年共有 10 筆坪價 200 萬元以上豪宅交易,其中就有 9 筆以法人名義購置,第一建經研究中心副理張菱育表示,為了避免房市過熱,導引市場溫和發展,近年政府積極打炒房,信用管制也重出江湖,不過豪宅一直以來都有最高貸款成數限制,且滿手現金的高資產族在通膨環境下,仍須幫資金尋找保值出口,因此還是會將豪宅視為避風港,使近年的豪宅交易保持穩定。

張菱育進一步指出,今年《平均地權條例》新制上路,私法人購置住宅採取許可制,對豪宅市場來說,可謂一記變化球。由於高資產富豪常會以法人名義購買豪宅,以達節稅、增加財務彈性等目的,但新規實施後,私法人購屋反而徒增變數,因此接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.07.05 發表

台南房市持續價漲量縮 大廈漲幅較高
臺南市112年4月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為132.60,較前期(3月)上漲0.48%,較前季及 111年4月則分別上漲1.1%及4.88%。雖然111年第四季臺南市住宅價格漲幅較為趨緩,然本期大廈價格指數138.74,透天厝...


臺南市112年4月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為132.60,較前期(3月)上漲0.48%,較前季及 111年4月則分別上漲1.1%及4.88%。雖然111年第四季臺南市住宅價格漲幅較為趨緩,然本期大廈價格指數138.74,透天厝價格指數125.66,與前期、前季和去年同期相較皆為上漲,又以大廈漲幅較高。

市長黃偉哲表示,臺南市最近持續有重大建設啟動,如沙崙特區招商、中西區學產地區段徵收、安南區商 60 重劃區及安平區遊艇碼頭招商投資案等項目,預期將帶動臺南市各行政區的發展。另一方面,北外環及鐵路地下化等交通建設積極進行中,串聯大臺南交通聯外道路,鞏固各區域之住宅需求。未來配合中央政府「平均地權條例修正案」 相關子法將於七月上路,臺南市政府宣示積極抑制投機炒作行為,務必使不動產市場穩健發展。

地政局長陳淑美表示,受到總體市場景氣低迷影響,臺南市住宅市場自去年底進入盤整階段,呈現價穩量縮情形。目前投機需求明顯受到抑制,購屋需求多以自住需求為主。本期住宅價格指數微幅上升,交易量則持續減少,經統計本市4月建物買賣移轉棟數1,796棟,較3月2,181棟減少18%,較去年4月1,933棟減少7%。各行政區價格指數以及交易量漲跌互見,未來全市住宅市場價量關係,則需持續觀察。

觀察各行政區住宅價格指數,多數行政區較前期以及前季均呈現微幅上漲,相較前期而言,以中西區漲幅1.25%為最高,其次為安平區及安南區分別為1.17%和0.95%。而近兩年漲幅較高的永康區價格指數稍顯持平,較前期及前季分別上漲0.24%和0.36%。高鐵附近地區,歸仁區價格指數漲幅趨緩,較前期及前季分別上漲0.35%和下跌0.05%,佳里區、新市區、新營區、仁德區則微幅下跌,顯示該地區的住宅市場交易趨近飽和。近兩年價格高漲的南科地區漲幅亦趨緩,較前期與前季分別上漲0.46%和1.32%。

進一步觀察各行政區住宅交易量,與前期相比,多數行政區交易量明顯減少,並以歸仁區及仁德區最明顯,各大幅減少66%及52%,除了永康區、佳里區及南科區域,其餘行政區減少幅度皆近兩成以上。南科地區本期交易量252棟與前期79棟相比增加219%,其中以善化區交易量增加最多,本期交易232棟,較上期48棟相比增加383%,顯示南科地區仍持續吸引人口流入。臺南市本期住宅市場價漲量縮,各區住宅市場則受到重大開發計畫影響,需持續觀察。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.30 發表

房市降溫也不怕?不動產經紀營業員人數創新高 近2年成長25%
不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%,截至今年4月底已突破5萬5千人,創下新高。(圖片來源/樂屋網提供)近年來,台灣的房價一直居高不下,引起了許多專家和學者對房市泡沫化以及崩盤危機的擔憂。然而...

不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%,截至今年4月底已突破5萬5千人,創下新高。(圖片來源/樂屋網提供)

近年來,台灣的房價一直居高不下,引起了許多專家和學者對房市泡沫化以及崩盤危機的擔憂。然而,根據樂屋網的觀察,不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%,截至今年4月底已突破5萬5千人,創下新高。這顯示業內對不動產業的發展潛力仍然看好,吸引了大批新血的加入。

不動產經紀營業員人數創新高,每年這兩個時段是高峰

根據內政部不動產經紀業統計資料顯示,不動產經紀營業員人數約莫在2016年、2017年跌落谷底,跌至3萬5千人左右的水準,之後就隨著房市的蓬勃發展而一路增長,即使在2020年受到嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)的衝擊,從業人數仍回升到了4萬人以上。

觀察2021年1月底至今年4月底的數字,不動產經紀營業員受雇人數,從44,167人增加至55,615人,增幅達到25.95%,其中人數增長最快的月份為2022年的8月,單月增幅就有3.41%;值得注意的是,不動產經紀營業員人數的增長通常會在一年中的兩個時段達到高峰,第一個高峰出現在每年的4月和5月左右,而第二個高峰則容易落在每年的7月、8月和9月。

樂屋網調研中心經理洪安怡評估,第一個高峰多半與年後轉職潮有關,新進人員陸續加入,從而帶動了增長,而第二個高峰可能是受到畢業季的刺激影響,促使不動產經紀營業員人數增加。

近兩年不動產經紀營業員受雇人數變化。(圖片來源/樂屋網提供)

房市泡沫化和崩盤的聲音此起彼落,但業內對不動產產業仍有信心

洪安怡進一步分析道,儘管有關房市泡沫化和崩盤的聲音此起彼落,但不動產經紀營業員的數量不斷增加,顯示業內對不動產業仍持有信心,並對產業前景持樂觀態度,這也是他們願意投身不動產業的原因之一。房市的需求仍然旺盛,因此不動產業得以支撐著眾多從業人口。

洪安怡表示,《平均地權條例》的實施以及央行對第二屋貸款的限制(最高貸款比例為房價的70%),買方的信心多少受到了一些動搖。然而,經過這一輪升息的洗禮,買方對目前房市易漲難跌的特性有了更深刻的認知,許多剛性需求支撐的房市仍然具備潛力。一旦短期的擾動因素過去,房市將逐漸回穩。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.29 發表

〈房產〉房市交易不振 全台不動產仲介銷售額大減近3成
2023 年房市交易緊縮,依據財政部資料,今年 1-4 月全台不動產仲介銷售額 222.8 億元,跟去年同期相比減少 29.5%,且六都銷售額全數下滑,不過不動產仲介業的家數成長 3.5%,六都中以桃園市增加 6% 最多。大家房屋...

2023 年房市交易緊縮,依據財政部資料,今年 1-4 月全台不動產仲介銷售額 222.8 億元,跟去年同期相比減少 29.5%,且六都銷售額全數下滑,不過不動產仲介業的家數成長 3.5%,六都中以桃園市增加 6% 最多。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析,政府連續祭出房市信用管制、平均地權條例修正案及央行升息,加上外部經濟因素,國人對不動產市場信心大減,交易量明顯下降影響不動產經紀業銷售額,然而在政府連續打炒房政策下,業者間出現強者恆強的現象,大規模品牌或是經營有成的營業店成交依然穩健,吸引創業者加入,家數影響有限。

雖然今年 1-4 月不動產仲介銷售額和同期相比年減 29.5%,六都中有三都銷售額的減幅在 3 成以上,高雄市最受衝擊,銷售額年減 38.4%,台北市也減少 35.6%,台中市年減 30.5%,然而不動產仲介家數依然微幅成長,截至今年 4 月,全台共 6,559 家,年增 3.5%,其中桃園市家數年增 6.0%,六都成長第一名,僅台北市年減 1.1%,其它四都皆有 3.0% 以上的成長,以家數來看,台中市是唯一破千家的都會區,今年 4 月統計共有 1,182 家,家數超越雙北。

郎美囡指出,今年房市不只交易量減少,價格亦受挑戰,由於政府持續打炒房,尤其去年 3 月央行升息循環啟動後,買方認為房價應大幅下降,縱然有賣方提出讓利空間,卻與買方所認知的降價幅度有落差,房價還處於磨合階段,因此不動產經紀業的銷售額普遍低於去年同期,減幅情況在市場多頭時期的熱銷區域如高雄市、台中市最明顯,台北市則因價格高,市場不佳時交易緊縮最為顯著。

在家數表現上,郎美囡表示,儘管房市不佳,但平均地權條例修正案通過後,預期預售市場的買方可能轉換至成屋市場,且近幾年陸續完工的新成屋挹注成屋市場的供給量,讓自用及換屋族有更多元的選擇,故仲介家數沒有隨銷售額巨幅減少,而六都中,這幾年廣納雙北買盤及人口的桃園市表現相對穩健,家數成長最多、銷售額減幅最小。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為,不動產仲介家數正成長除了反正業界對市場仍長線看好,此外各家品牌搶市占率也是一大關鍵,近幾年各大產業數位化讓經營者更重視作業工具及資源,同時流通也是大勢所趨,目前可見品牌極大化效果在經紀業店數上反應明顯,也意味著大型業者未來在作業時將更有優勢。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.29 發表

竹科工程師平均年收逾300萬,當地房價漲幅只排第3!盤點10大科學園區房市,這裡5年就翻倍
近年台商回流,各大科學園區受惠,帶動周邊住宅房價飆漲,根據《591實價登錄》統計,近5年全台房價漲幅最多的科學園區不在竹科,而是一樣位於新竹的台元科學園區,住宅平均單價由2字頭暴衝至4字頭。漲幅同樣翻倍的...

近年台商回流,各大科學園區受惠,帶動周邊住宅房價飆漲,根據《591實價登錄》統計,近5年全台房價漲幅最多的科學園區不在竹科,而是一樣位於新竹的台元科學園區,住宅平均單價由2字頭暴衝至4字頭。

漲幅同樣翻倍的還有南部科學園區,包括台南蛋殼區的新市、善化,顯示科學園區在就業機會、人口紅利加持下,周邊購屋需求穩定成長,推升房市交易價格。

《591實價登錄》分析近5年全台房價飆漲最多的科學園區,第一名是台元科學園區,由平均單價從2字頭暴衝至4字頭,房價翻倍成長。位於竹北市的台元科學園區,周邊房市交易熱區包括縣治一期重劃區與竹北市公所生活圈,其中縣治一期是竹北發展最早、生活機能最成熟的重劃區,還有新竹縣政府等公家機關,為新竹縣的政經及商業重心。

第二名在南科,自「護國神山」台積電宣布在南科擴廠,替台南房市注入活水,新市、善化房價高漲,其中LM特定區受惠於南科新貴移居聚落,加上區域主打低密度高綠覆住宅區,房價穩站3字頭。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.27 發表

台北買房千萬有找!永慶房屋曝這區平均總價最低
身為台灣首都的台北市,吸引許多民眾前來定居,但高房價卻也令人咋舌。針對台北何處房價最為實惠,永慶房屋盤點台北市12個行政區公寓和大樓的平均單價和平均總價,發現萬華區公寓和大樓的平均總價最低,最為親民。...

身為台灣首都的台北市,吸引許多民眾前來定居,但高房價卻也令人咋舌。針對台北何處房價最為實惠,永慶房屋盤點台北市12個行政區公寓和大樓的平均單價和平均總價,發現萬華區公寓和大樓的平均總價最低,最為親民。北投區大樓平均單價最低,CP值最高。

不管是公寓還是大樓,萬華區這兩類房屋的平均總價均為12個行政區裡最低。萬華區公寓的平均總價為917.9萬元,千萬以內即可住進台北市。至於大樓產品,萬華區的平均總價也僅要1611.9萬元,相比其餘11個行政區的大樓房價均突破2000萬元大關,顯然親民許多。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.27 發表

〈房產〉法人攜現金趕著上車 這裡單坪價277萬元登上半年豪宅王
台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei 元利信義聯勤」,6 月時一口氣交易 25 樓兩戶,買家為兩家不同的公司法人採取無貸款購入,總價分別約 4.23 億元、4.15 億元,單價 277 萬元,成為今年目前為止單價最高的豪...

台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei 元利信義聯勤」,6 月時一口氣交易 25 樓兩戶,買家為兩家不同的公司法人採取無貸款購入,總價分別約 4.23 億元、4.15 億元,單價 277 萬元,成為今年目前為止單價最高的豪宅交易。

此外,台北市仁愛路林蔭大道的「仁愛吾彊」,同月也出現單價 200 萬元交易,10 樓戶以總價約 3.96 億元成交,換算單價 207.1 萬元。

據分析,目前對房市影響最大的政策,仍是預計 7 月上路的《平均地權條例》修正案,因私法人購屋採取許可制,且購入後 5 年內不得移轉、讓與,所以近期有購屋規劃的法人莫不加快腳步,趕在法案上路前及早布局規劃。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「One Park Taipei 元利信義聯勤」有大安森林公園第一排景觀,為黃金地段的頂級豪宅,該社區的最高成交單價,是 2021 年由建商相關法人買下的 32 樓 299 萬元,直逼前央行總裁彭淮南的「300 萬元防線」,也成為該年度的豪宅王;而 2022 年最高單價是 19 樓的 260.2 萬元,符合中高樓層行情,再次登上台北豪宅王;這次今年一口氣交易兩戶 25 樓,單價 277 萬元,暫居今年冠軍。

房仲業者彙整交易紀錄顯示,2023 年截至目前為止,包括「松濤苑」和「潤泰敦峰」等豪宅在內,台北市上半年共有 9 筆單價站上 200 萬元的豪宅交易,且其中有 8 筆是法人買進、7 筆都採取無貸款方式購入。

第一建經研究中心副理張菱育表示,自從央行在 2021 年推出第三、四波打炒房管制後,自然人購置豪宅及公司法人購置住宅,貸款成數都壓低到 4 成,且無寬限期,由於融資成數低,申貸又花時間,對資金充裕的頂端豪客來說,乾脆選擇不貸款購屋,既能加速交易時程,又能降低政策衝擊,讓豪宅屢傳無貸款交易。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.21 發表

刷新天花板!高雄豪宅王換人當 每坪成交逼近7字頭
高雄房價再創新高!據據內政部實價登錄最新揭露,高雄美術館特區豪宅預售案「御皇苑」,今年3月28樓戶以總價9958萬元成交,每坪成交單價高達69.6萬元,逼近7字頭,刷新高雄房價天花板,擠下國硯蟬聯11年之久的豪宅...

高雄房價再創新高!據據內政部實價登錄最新揭露,高雄美術館特區豪宅預售案「御皇苑」,今年3月28樓戶以總價9958萬元成交,每坪成交單價高達69.6萬元,逼近7字頭,刷新高雄房價天花板,擠下國硯蟬聯11年之久的豪宅王寶座,榮登新興高雄豪宅王。

近年高雄房價屢創新高,豪宅王排名也跟著重新大洗牌。台灣房屋依據實價登錄統計排名高雄前5大豪宅,預售案「御皇苑」以每坪69.6萬元登上新豪宅王,「國硯」以每坪68.7萬元退居第2,農十六特區指標豪宅「京城天贊」,以每坪66.2萬元位居第3,同為農16特區的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售案「京梧桐」,各以63.2萬元及61萬元,分居第4、5名。

針對新科豪宅王創價優勢,台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚認為,該案坐落於美術館特區,為馬卡道路首排預售豪宅,不僅鄰近美術館,近年受惠重大建設包括輕軌、台鐵雙軌通車、綠園道完工及內惟藝術中心落成等,皆帶動區段房價更具優勢,而該案樓高33層,正對綠園道保有永久棟距,高樓層更可遠眺柴山美景,遼闊的視野景觀,相信亦是豪宅創高價的主因之一。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析,高近年隨建築成本不斷上揚,也讓不少預售案賣的未來價,成交表現比成屋還來的出色。她觀察高雄五大豪宅,單價「無6字頭不入榜」,這些豪宅社區皆為高雄知名建商品牌出品,除了優質的建案規畫,亦具備「地段機能」、「無敵景觀」等優勢。

李家妮指出,這五大豪宅皆坐落在高雄極具發展潛力的生活圈,增值性強,而除了「國硯」與「京梧桐」坐擁河港景色,其餘三大豪宅則坐享公園綠意環抱,部分社區更有名人住戶加持拉抬身價,豪宅抗跌保值性佳,具備優質特色的產品,自然也更受高端置產族青睞,創價出線。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.20 發表

新竹房市 關埔重劃區 竹科人首選
近年新竹受惠於竹科產值持續成長,房價上揚,位於新竹市東區的關埔重劃區鄰近竹科園區、發展成熟,房價行情普遍站上5字頭,是竹科園區客購屋的首選地段,未來隨著關埔二期重劃區的開發,可望擴大關埔腹地,成為新...

近年新竹受惠於竹科產值持續成長,房價上揚,位於新竹市東區的關埔重劃區鄰近竹科園區、發展成熟,房價行情普遍站上5字頭,是竹科園區客購屋的首選地段,未來隨著關埔二期重劃區的開發,可望擴大關埔腹地,成為新竹房市下一個明日之星。

有巢氏房屋竹科關新加盟店協理楊博舜表示,關埔重劃區鄰近竹科園區門口,明星小學關埔國小優質開放式教學與校園環境,吸引不少竹科家長,加上重劃區內已發展成為成熟、自成一格的商圈,各大連鎖餐飲、店家進駐,購屋客層清一色均為竹科工作的園區首購或換屋客層。

未來位於埔頂路、關東路以北、至公道五路的關埔二期開發計畫發成型,目前在整地中,加上關東路、埔頂路正進行拓寬工程,關埔二期預計成為關埔重劃區開發飽和後的新興發展區域,由於建商取得土地成本不低,預計未來推案房價水準,將不下於關埔重劃區,可能上看8字頭。

楊博舜表示,多數竹科買方多傾向購買屋齡較新大樓,因此新舊房屋的單價落差不小。關埔重劃區預售屋行情普遍上看7字頭,預售屋房價屢屢創高,也帶動整體中古屋房價的成長,屋齡10年內的電梯大樓約在每坪50萬~62萬元,不過屋齡20年以上的大樓則約在每坪26萬~35萬元。

其中,又以關新路、慈濟路等主幹道周邊的大樓買方指名度最高,各社區中以「竹科悅揚」的二房產品成交量最大,二房加車位產品主力成交總價約在1,600萬~1,750萬元,三房產品成交量較低。

楊博舜表示,相較於竹北各大重劃區,新竹關埔因為距離竹科更近,園區客上下班不用飽受塞車之苦,目前關埔的房價水準已與竹北的高鐵特區和縣政三期相近。

由於近年新竹蛋黃區價漲幅高,三年來約已有1倍漲幅,交易量有所萎縮,並不如前幾年,也出現買方與賣方認知差距不小的情形,有些買方認為房價翻倍、不少人不願加碼追價,而賣方多看好竹科成長潛力與關埔得天獨厚的優勢,因此同一棟社區的成交行情會有不小的差距。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.17 發表

單坪衝破200萬的奢華路段對決3字頭親民房價 永慶盤點北市房價表現
台北市寸土寸金,到底哪條路上含金量最高?永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點近一年台北市單價最貴與最低路段房價及交易量表現。最貴路段由每坪單價超過200萬元的中山區植福路豪奪第一,含金量最高,單價最低路...

台北市寸土寸金,到底哪條路上含金量最高?永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點近一年台北市單價最貴與最低路段房價及交易量表現。最貴路段由每坪單價超過200萬元的中山區植福路豪奪第一,含金量最高,單價最低路段則是由北投區中山路勝出,價格最親民。

台北市單價最貴路段為中山區植福路,近一年住宅平均單價約每坪211.2萬元,永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,植福路位於大直重劃區內,周邊豪宅、高級飯店、大型商辦林立,生活及商業機能發達。除了交通便捷,加上高比例的公園綠地,離塵不離城的優良居住環境備受高端消費族群的青睞。觀察植福路的12件交易中,皆來自西華富邦社區,是大直的指標豪宅之一,平均總價高達3億元以上,豪宅的加持也推升了此路段的房價。

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.15 發表

預售屋買氣轉向 桃園這幾區中古屋房價有撐
平均地權條例即將上路,房市信心不免受到影響,但桃園有6區中古大樓房價相對保值!根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示,桃園市13個行政區當中,屋齡5年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正...

平均地權條例即將上路,房市信心不免受到影響,但桃園有6區中古大樓房價相對保值!根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示,桃園市13個行政區當中,屋齡5年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正成長的區域,除了中壢、龍潭、桃園以外,還有龜山、蘆竹、觀音,總計6區,大溪雖然月增13.1%,不過價格較去年下滑2.6%。



年月皆增的6區中,其中又以有A7重劃區的龜山區平均每戶交易單價26.9萬元最高,不只贏過有藝文特區的桃園區24.3萬元,也高過有青埔特區的中壢區22.5萬元,以及傳統北客最愛的蘆竹區26萬元,且月增幅10.8%、年增幅11%表現最為亮眼。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,桃園擁有眾多新興重劃區,預售屋量體也相當龐大,過去眾建案百花齊放,在售價和中古大樓差距不如雙北市大的狀況下,確實吸引不少南下北客及在地客層,但自平均地權條例議題拋出後,因為禁止換約及房地合一稅閉鎖期等因素,就有許多購屋族轉向中古大樓產品,尤其是本身就具有前景利多的區域更是明顯,這在房價相對抗跌上也可看出端倪。

以此次統計資料來看,張旭嵐指出,可以發現龜山區、桃園區、中壢區、蘆竹區等區域的中古房價未受平均地權條例政策影響,價格反而穩定成長,以桃園市傳統市區--桃園區來說,年增幅2.7%、月增幅0.3%,因區內除了有站前商圈、藝文特區、市府園區等已發展成熟商圈外,同時也有中路特區、經國特區、小檜溪重劃區等新興重劃區,且串聯區內最重要的交通建設捷運綠線也正在興建當中,在預售屋市場受政策下,購屋族自然願意將預算放至中古屋上。而蘆竹不管是機場捷運A10站的帶動,抑或是傳統南崁商圈的生活便捷性等,中古屋房價自然也相對抗跌,年增幅2%、月增幅也有7.9%。

中古屋房價支撐力最為穩定的,當屬龜山區,台灣房屋龜山萬壽直營店店長黃俊瑋分析,以下龜山來說,實務上因平均地權條例放棄購買預售屋,轉向中古屋的客層平均增加1成左右。他分析,主要原因為雙北房價高,龜山區因距離近,加計有省道及機場捷運,30至50分鐘車程是通勤族可接受的時間,因此龜山區受惠交通便利性成為北客族南下的首選購屋區域,區內中古屋產品自然在買氣轉向狀況下受惠。

黃俊瑋指出,在平均地權條例政策下,以自住客來說,中古屋一來可立即入住,可觀察到實際樣貌,加計公設比低、室內空間大的優點外,更重要的是通常中古屋主因進場早,購屋成本相對較低,一樣的預算購買中古屋可以入住較蛋黃區域,也是一大誘因,因此拉抬整體中古屋保值性。

不過,張旭嵐也表示,根據資料顯示,大園區的月減幅度最大,大園區因有著客運園區的重劃因素,曾一度讓大園區房市成為熱門話題,不過購屋族仍是以當下區域建設為考量,在市場信心不足狀況下,因此相對蛋白區的市況就不免受挫。

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觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.14 發表

房價要漲得凶殘「這關鍵」少不了! 專家:難怪北市敬陪末座
你住的地方,增加了多少房子?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,如果把觀察時間拉長,來看看六都與新竹縣市,從2018年Q1至2023年Q1住宅存量變化,會發現其實供需關係很重要。★快來追蹤「EBC地產王」,買房免走冤...

你住的地方,增加了多少房子?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,如果把觀察時間拉長,來看看六都與新竹縣市,從2018年Q1至2023年Q1住宅存量變化,會發現其實供需關係很重要。

★快來追蹤「EBC地產王」,買房免走冤枉路★

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,近五年來,台北市住宅存量僅增加13,636宅;在這個戶籍人口量約250萬人、流動人口約1百萬人的台灣首府,五年增幅僅約1.5%,居六都之末;換算成一年增加的住宅數竟只約2,727宅,平均一天只蓋7間左右。所以,別問台北市的新建案為什麼一坪要上百萬元、為什麼租金妖壽貴。而老房子一拖拉庫,屋齡超過30年的老屋占超過十分之七,新房子實在蓋太慢啦!讓他笑稱「笑死,台北的建商都在睡?」

其次,新北市近五年住宅存量大增近11萬宅,桃園同期亦激增約8萬宅;蓋了那麼多房子給誰住?除了應付當地需求外,有一部份就是給台北市外溢的需求買盤。尤其是桃園,人口量比台北市少,五年來增加的房子數量卻是北市六倍多,不過因桃園房價比較親民,吸納了為數眾多的大台北輕移民,充份發揮衛星城市的功能,讓他直呼「台北市的需求,二弟、三弟來滿足。」

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            <div style=觀看全文 娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 2023.06.14 發表

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娥媽媽不動產 -吳明源(玉痴) 黃秋娥(娥媽媽) 
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傳真電話:
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