房價漲到天邊 現在買房還有增值空間？胡偉良曝3關鍵-娥媽媽不動產-大桃園房屋-土地 豪宅 店面 商辦 華廈 仲介 買賣 租賃

過往民眾買房都知道，房地產最重要的就是「地段」、「地段」、「地段」，只要買對地段，就可以相對保值。不過，近期股市下跌、熱錢出走、房市交易量縮價跌等資訊頻繁出現，讓不少想買房的民眾心慌慌，不知道現在買房到底對不對？而且，難道只要地段好，就不會跌嗎？

其實，今年全世界在升息、QE縮表、地緣性戰爭等不利經濟與房市的因素壟罩下，加上國內政府打炒房措施一波波，近期全台房市熱度已明顯冷卻降溫。如沒意外，今年建物買賣移轉量恐將結束連5年量增的態勢，且若量縮時間拉長到半年以上，這波房市多頭恐將面臨反轉，即便是好的地段，恐也有下跌修正的風險。

因此，在目前房市轉空的環境下，筆者建議民眾買房應該有「新思維」，只有買對「價格」，用「夠低」的價格買房，就可以擁有進可攻、退可守的自主發球權，也就沒有高點買房套牢的可能。

對於如何買到這些「超值屋」，其實有些訣竅。在這資訊發達的時代，運用地籍數據，查詢謄本情資、市場待售狀況，其實連一般民眾都可以輕鬆掌握超值標的，也可運用比價平台確認社區的賣壓狀況，一旦同社區有30~50戶，甚至上百戶待售，屋主銷售上會有壓力，自然更有讓價的可能。另外，注意屋主取得時間，如屋主持有時間過了重稅期，也許價錢就會更加好談，想便宜買房也就更有機會。

此外，購屋者能聰明的主動出擊，如透過仲介主動開發有負債的屋主，有機會便宜買好房。以最新謄本統計資料顯示，目前全台灣約有8萬多筆房子，屋主有跟民間借貸設定抵押的狀況。因目前民間房屋借貸放款，年利率多達8％~24％，遠高於現行不到2％的銀行房貸利率，會去借款的屋主，有一定機率上有債務壓力，當然並非全部，卻是找到便宜物件的重要機會。這樣想便宜買好房就會更有機會。

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美國通膨危機未除影響，美第四季確定將再度升息，對已經在降溫中的台灣房市已經造成影響。

美國聯準會宣布升息3碼，為今年來第五次升息，因為房價與房貸利率攀高，8月二手房銷售數字已連續7個月下跌，聯準會暴力升息不僅衝擊當地房市，全球各國央行跟進升息也帶來連鎖效應。

以加拿大為例，該國今年已升息5次，房價在短短半年崩跌近22%。至於台灣方面，央行在22日宣布升息半碼，是今年第3度升息、累計升2碼，是否對房價造成衝擊引發關注，已經有網友說，如果台灣升到2.5%房市交易就會急凍，今年買房的小心了。

房仲業者統計今年第二季和第三季主要都會的銷售天數和議價空間，發現在六都中，在銷售天數上，全面增加；在議價空間上，桃園、台中與高雄議價縮小。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮買方購屋力，也讓交易相對遲緩，當銷售天數增加，對屋主也產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，致使市場交易更形膠著，某些屋主願意降開價，這也讓議價空間出現縮小。

風向丕變，桃園台中高雄轉向

今年3月後央行連續升息，第二季開始房貸利率走升，買方多認為價格應有空間，因此放緩購屋腳步，徐佳馨指出，若以銷售天數來看，北市因為價格高，屋況普遍欠理想，成交最慢，六都成交天數全面突破2個月，確實讓許多屋主產生壓力。

值得注意的是近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少，銷售天數出現增加，在目前市況下，推估為屋主開價降低，逐漸接近行情價，但買方仍不買單，顯見屋主與買方間還有拉鋸。

房貸升升不息，買方靜觀其變

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，央行升息增加購屋成本，造成買方心生觀望，加上近期股市表現差，台幣亦明顯趨軟，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口，讓買屋成為噩夢一場。

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市調機構統計，北台灣各縣市今年第三季新成屋、預售屋房價仍全面走揚，各縣市平均年漲幅約 18.1%，更創波段漲幅新高；其中，以新竹縣市年漲幅逾 44% 最高，其次爲桃園 19.8%，但今年下半年預售屋的供給量明顯增加中，漲勢恐已進入末升段。

住展研發長何世昌表示，2022 年台灣房市不平靜，幾乎月月有利空，但因賣壓偏低，再多的利空仍未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒；賣壓低的關鍵在於房地合一稅延長重稅閉鎖期、缺工等原因所導致，但今年下半年預售屋供給量已明顯增加，假如買氣依舊遲滯，雖然今年底前房價不至於反轉，但留給多頭的時間恐怕不多。

何世昌認為，北台灣房價在第三季續創歷史新高，畢竟房價沒有無限上漲這回事，預估第四季漲幅將開始收斂，年增幅將由第三季高峰往下滑。至於房市多頭能否延續多久，關鍵就看選後遞延性買盤能否出籠；如選後買氣能回籠，多頭將會得到「補血」續命的機會，否則 2023 年唯恐凜冬將至。由於這波多頭主升段漲幅甚大，以及經濟環境急速惡化，預估末升段可能被壓縮到只剩一至二季。

住展統計資料顯示，台北市今年第三季新建案房價來到每坪 105.6 萬元，季增約 4.2%，已連五季改寫新高，年漲幅擴大至 12.7%。

北市各行政區第三季房價全部走升，原本萬華、文山漲幅相對落後，第二季前新建案均價還在 6 字頭，第三季起均價全都要 7 字頭起跳，意味著台北市均價 6 字頭的行政區首度絕跡；其中，萬華更出現史上第一個平均開價破每坪百萬元的建案。

新北市第三季新建案房價漲到每坪 46.9 萬元，季增約 3.1%、年增約 10.4%，連續四季刷新新高。何世昌指出，由於永和今年出現推案空窗期，買盤外溢至鄰近的中和周邊區段，中和新建案房價直線飆升至 6 字頭，成為新北市房價水準第二高的行政區，僅次於永和。

桃園市第三季新建案房價為每坪 30.9 萬元，季增約 2%，年漲幅約 19.8%。由於今年第二季前房價漲勢凌厲，桃園南崁、八德等地房價水位追平或高於新北市外圍衛星城鎮，部份買盤流回新北市，使桃市第三季買氣快速轉淡，新開賣的建案售價大多走平實路線，以致於第三季房價單季漲幅僅 2%。。

新竹地區市況雖然同樣趨緩，但買氣減幅較小，而建案售價依然測試消費者底線， 第三季新建案房價續漲至每坪 35.7 萬元，季漲幅 7.9%，年漲幅高達約 44.5％。以年漲幅來看，新竹為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。

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太平區受惠「黃金通勤線」74號快速道路全線通車，以及國道四號豐原潭子段啟用、台鐵高架化等重大交通建設到位，加上太平區三大既有商圈成熟，近幾年磁吸大批建商搶進購地推案，尤其是新光重劃區，近年來推案主力集中在74號線第一排。

太平區由於工業區多、就業機會也多，加上房價基期相對較台中市區低，近幾年已成為年輕首購族的購屋天堂，預售新案每坪單價已經站穩3字頭，就連屋齡2、30年的中古屋，單價也賣到2字頭，房價已不可同日而喻。

永慶不動產台中太平樂業加盟店協理朱良華表示，包括寶佳集團旗下的建設公司如櫻花、和築、勝美等，以及台中在地品牌建商如鉅虹、惠宇、大毅等，近幾年在太平新光重劃區爭相推案，在區域都有指標性建案。如鉅虹建設陸續推出「曙光之旅」一期與二期建案，當年單價1字頭，近一年來「曙光之旅」一期（含停車位）成交單價已達29萬元、房價翻倍大漲。

此外，位於新興路上的「悠活郡」社區，雖然總戶數不少，但也是新光重劃區的熱門社區，約十年前的成交單價在11、12萬元，近一年來成交單價（含停車位）每坪已達26萬元。十年前在新光重劃區買3房+1個平面停車位，主力總價約在650～700萬元，如今屋齡十年的3房中古屋，總價帶已提高到1,300～1,500萬元。

朱良華表示，近幾年太平區已是許多小家庭自住客的首選，除了新光重劃區是推案熱區之外，太平公五環保公園預計在今年完工，街容整齊，北鄰大坑、南有環保公園、中間還有自行車道，不只讓太平舊市容更新，就連台中市也少見如此寬闊的居住環境。

其中，位於南太平舊市區因為早期工業產業的發達，生活商圈早已完整成熟，太平工業區以及準備起飛的太平產業園區，更提供大量就業機會，加上近距離接軌東區新站秀泰廣場、新建國市場、LaLaport購物中心，南太平也是太平區內除了新光重劃區之外，房價較高的區域。順天建設今年第三季推出「順天緮華」，鎖定舊太平退休族、換屋族，每坪單價「坐3望4」創區域新高價。

目前太平區預售案開價已站上3字頭，如「勝美欣」每坪開價37～39萬元，鎖定剛性需求的年輕首購族。由於第四季還有許多新建案將陸續進場，預期太平區4字頭房價，很快就會看到。

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今年第三季房市遭遇升息、打炒房等利空壟罩，但建商踩剎車意願不高，根據市調機構統計，全台第三季房市總銷金額為 5540.33 億元，季增 31%、年增 22%，創 3 年來單季新高。

調查顯示，第三季新進場個數達 439 件，新增逾 3.4 萬戶供給，與前季或去年同期相比，成長 1-3 成，反觀房價雖然季減 2%，但受去年疫情影響基期較低，年增仍是向上走揚，其中最有感的新竹成交單價更大漲近 7 成。

根據數字科技 (5287-TW) 旗下的 591 新建案指出，隨著疫情管制放寬，部分地區如雙北、新竹看屋人潮明顯回流，案場每周平均來人可達 20 組以上，搭配上半年因疫情延推的新案持續出籠，吹響本季反攻號角。

台北市第三季缺乏豪宅指標案進場，價格有所下修，不過在萬華、內湖等區中小個案多點開花下，各項指標較上季均明顯回升。新北市則在三重、淡海、林口等重劃區供給下，即使缺乏大量體指標案進場，仍繳出個案數、總銷季成長 62%、28% 的好表現，量能亦重返千億元水位。

本次北台灣表現最搶眼的桃竹地區，以桃園來說，第三季總銷、戶數較去年同期相比均激增逾 1 倍，主因除了去年適逢三級警戒基期較低所致，也與幾大主力重劃區小檜溪、龜山 A7 及青埔爆量供給有關。

第三季同樣開出紅盤的新竹，隨著疫情趨緩人潮回流，價量無論與去年、上季相比均呈現爆炸成長，尤其房價更是停不下來，目前當地除了新案開價已站穩 5 字頭，成交單價更由上季 41 萬元一路衝上 49 萬元，季增幅直逼 2 成，與去年同期相比更成長近 7 成。

至於台中市近年因房市過熱，部分量體過大或價格漲幅劇烈的地區，價量都有進入「冷靜期」的徵兆。不過本季在 329 延推案及蛋白區力挺下，仍維繫量能恆溫，像與東區、北屯區為鄰的太平區，單季案量便暴衝到近 200 億元，較上季成長達 3 倍，以當地目前推案最多的新光重劃區來說，新案每坪開價約在 3、4 字頭，一般主流電梯大樓 2-3 房產品，總價帶則介於 1100-1600 萬元間，相較蛋黃區每坪開價動輒 5 字頭，對首購族吸引力更強。

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桃園市預售屋漲翻天！根據內政部預售屋實價登錄統計，桃園市各地以今(2022年)上半年，跟去年下半年的成交均價漲幅，以新屋區半年翻漲逾三成最多，憑藉黑馬姿態，晉升桃園市預售屋漲價冠軍寶座！此外，三大動力，推升桃園房價猛漲後，桃園地區要再看到1字頭的房價，就只剩觀音與大溪兩區。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，今年上半年(H1(與去年下半年(H2)相比，桃園市全市的預售產品交易量明顯萎縮近三成，其中以龜山區交易量減幅最大，相隔半年直接腰斬，不過房價非但沒有跌，還成長了14.1%，漲幅名列桃園市第三名。

至於住宅單價表現，今年上半年全市每坪成交均價為26.2萬元，最高單價區是中壢區的35.3萬元，其次為桃園區的34.7萬元，接著龜山區以31.6萬元居第三，為高價區代表，親民的1字頭區段僅剩觀音與大溪兩區，顯示低單價預售屋即將走入歷史！

台灣房屋觀音直營店協理羅淑敏表示，產業入駐及大型上市公司的龐大就業人口，是帶動新屋區房市剛需的穩定買盤，其中以頭洲重劃區最受到客戶青睞，該重劃區位於中壢、觀音和楊梅交接處，鄰近過嶺重劃區以及好市多賣場，且有多座大型綠地公園，良好的生活環境吸引買家置產，目前當地的住宅供給以透天別墅為主，平均總價約1200~1800萬元，新大樓開價則約每坪25~27萬元，房價尚屬親民水位。

進一步觀察桃園市各區的預售屋房價漲幅，2022年H1桃園市整體成交均價，相比上期(2021年H2)成長8.3%，而受惠於都市房價「外溢效應」，以及桃園產業多元工業區發展進駐，從前被認為是蛋白區的新屋區，預售屋均價半年就翻漲31.3%之多！顯見這匹黑馬來勢洶洶。

江怡慧表示，桃園價漲主要有三大推升動力，第一、親民區段補漲，拉抬整體均價；第二，產業發展蓬勃，桃園市工廠登記1萬2千家、公司登記6萬5千家，工業產值達2.9兆，居全國第一；第三、建設遍地開花，市府經發局申請開發八德大安科技園區、大園智慧科技園區、大溪科技園區、平鎮東龍科技園區及新屋頭洲科技園區等產經樞紐，建設紅利豐沛。

江怡慧並指出，由於桃園市中心的房價不俗，住宅密集度也頗高，因此近年生活空間寬敞、房價平實的衛星城鎮，比如新屋、觀音等地，似乎愈來愈受到買家喜愛，尤其是綠覆率高的低密度重劃區，住宅買氣更顯平穩，市場表現相對突出。

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大台中下半年房市推案量衝破千億元，房市熱度不減，房價也未見下修跡象。更多自住客與置產客心態轉變，從觀望轉為關注，如何從一堆新案中找出最好住、CP 值最高的房產標的；市場也觀察，推案重返市中心態勢明確，這些穩居市中心的住宅區段，實力、潛力兼具，更勝話題性重劃區。

嶄新重劃區生活機能有待完備，讓購屋族裹足不前，但最想居住的市中心，過往因可開發土地飽和，推案產品單一，或是坪數過大、總價過高，讓購屋族難以負擔，例如北 12 期重劃區，交通、機能、學區全數到位，一直都是都市菁英首選區域，近年也因推案稀缺或是推案多為 5000 萬以上豪墅產品，而漸漸淡出購屋族視野。

今年中科園區正式擠身新兆元園區，再加上台積電二奈米擴廠計畫如火如荼進行中，讓中科園區周邊產業房市再被關注；加上水湳中央公園特區建設動能順暢，台中綠美圖、國際會展中心相繼上樑、水湳轉運中心動工，產業、房市雙雙被帶旺。

其中，北 12 期因座落大西屯金三角核心，已然成形的生活機能、居住品質雙雙滿足，並且同步享有水湳中央公園特區願景、中科人口及就業紅利、七期重大建設等；此外區域本身在生活機能、百貨商圈較成熟的都會區，卻有著 7200 坪文修公園，在市中心幾乎是可遇不可求的，也因為這些條件讓這裡被高檔豪墅聚落、科技菁英族群視為最宜居的區域。

市場分析，文修公園地段相當特殊，擁有強大交通優勢，可以快速接軌 74 號快速道路與國道 1 號，格外受企業主、自營商喜愛；周遭還有從幼稚園到大學一系列的完整學區，商圈機能豐富多元，種種優勢推升它成為豪墅聚落。有趣的是，區域不僅已多年未見大樓新推案，就連二手市場產品也十分稀缺且多數為大坪數規劃，足見其珍貴性，屋主住進文修公園周邊就不想搬，十分惜售。

代銷業者觀察，過往因蛋黃區價格高昂、推案坪數大，而將剛性買往外推擠，外溢至蛋白區段，然而隨蛋白區房價持續水漲船高，導致剛性買盤回流市中心已是現在進行式，而各品牌建商也早早佈局，鎖定舊市區、市中心購地推案，建議購屋族「高房價時代，更要選擇好地段」，尤其是市中心、公園第一排推案，生活便利性與休閒綠意兼具，最是蛋黃區中的核心，從今年下半年至明年第一季，都將是購屋族關注的重點。

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央行日前再度宣布升息半碼，累積今年升息已達2碼，房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高。升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？

對此，業者「信義房屋」則拋出三鐵則，呼籲民眾在買房時，必須把握「由大到小、比較法、333法則」三項要點，並搭配專業房仲人員建議，及新興的數位找房工具，就能達到事半功倍效果，更順利圓滿成家夢想。

信義房屋企研室試算，今年升息累計2碼（0.5%），若房貸千萬元，20年與30年期房貸，每個月將多繳2313元與2419元，全年至少得多繳2.7萬元；面對升息走勢，針對有剛性需求的首購族，信義房屋桃二區協理許玲綾提出買屋的三大建議，應掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則。

許玲綾指出，首購族初次開始找房，應評估熟悉的區域、工作地點等狀況後，「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區，最後再縮小至喜歡的物件類型，逐步聚焦後，精準去看最符合自己需求的房子。

許玲綾提到，接下來則要利用「比較法」，當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售，就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後，買房最重要的就是自備款及日後每月房貸的還款能力，自備款部分，建議要抓總價2至3成，以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費。

至於每月還款能力，則應依據「333法則」，將家庭收入分成3等分，房貸、生活費、儲蓄平均分配，即使更緊繃一些，每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。許玲綾強調，把握以上買屋三原則，搭配質優房仲業務人員的建議，以及如信義房屋近期推出許多數位工具。

例如「一站式找房找房貸」網頁，由使用者直接輸入「我有多少自備款」、「每月想支付的房貸金額」、「希望的貸款年限」、「想買在哪個地區」等條件，網站會自動以當前央行公布的五大行庫利率，試算出總價最適合的可售物件。從數據顯示，「一站式找房找房貸」所有功能中，「自備款找房」評估試算的使用率最高，顯示購屋者在考量買房時，資金條件絕不可忽視。

同時，「一站式找房找房貸」網頁還提供「房貸比一比」功能，依據使用者輸入的職業、年收入、名下有無房貸等資料後，盤點出信義房屋超過14家銀行合作夥伴中，各項優惠房貸利率方案；在「房訊知識觀點」中，也彙整房貸政策新聞、申辦流程小知識等資訊，協助消費者在買屋歷程中更為清晰、便利。

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台北市房市經過資金帶動，不同坪數的價格漲幅也出現異動，依據實價登錄資料統計，今年各坪數區間平均成交價與去年相比，上漲幅度在 10% 以上的竟然是 51-80 坪，其中 51-60 坪的住宅成交單價年漲幅 11.6%，顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，大三房、四房曾為市場票房毒藥，房市下修盤整時乏人問津，近期因資金潮拉高購屋預算，以及疫情讓居家時間增加，買方重視開闊的室內空間，且 80 坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制，及台北市豪宅稅的標準內，讓今年單價有亮眼表現。

今年各坪數區間的平均成交單價，超過 20 坪的住宅，有坪數越大、單價越高的趨勢，超過百坪的住宅均價維持在百萬行情，但跟去年相比沒有明顯變動，其它坪數區間都有明顯漲幅，20 坪以下成交單價上升至 7 字頭，均價 71.4 萬元、年漲幅 3.8%，41 坪到 80 坪都從去年的 6 字頭漲至 7 字頭，其中，5160 坪均價 72.9 萬元、增幅 11.6%，61-80 坪均價 76.2 萬元、增幅 10%，是漲幅最大的坪數區間；單價還維持在 6 字頭的坪數是 21 坪到 40 坪，儘管價格尚未叩關 7 字頭，今年房價也都有 7-9% 的漲幅。

郎美囡分析，通常大坪數總價必然偏高，百坪住宅通常為豪宅，去年已反應高端買方回歸的資金動能，今年價格表現疲軟，僅維持去年水平，至於價格表現一直都相當強勢的小宅，今年均價成長幅度落後大坪數，由於小坪數多年來因少子化及不婚主義的社會結構變化，以及高房價之下，小坪數有低總價優勢，且小宅易於出租，故穩居台北市熱銷物件，前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長，因此漲勢放緩，此外，今年銀行放款趨於保守，過大或過小的住宅成數不盡理想，也會影響買方追價意願。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年市場多空交錯，央行連續三季升息、全球經濟衰退，不動產市場明顯降溫，投資置產憂心高點進場，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊，建議購屋前務必多方評估。

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全台六都分別公布 9 月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計 1 萬 8358 棟，月減 4.2%，年減 14.2%，包括雙北及高雄、台南四都 9 月衰退幅度都超過 2 成，累計前 9 月移轉棟數 18.75 萬棟，年衰退 1.4%。

在台灣重要都會區房市交易走疲中，以台中房市交易表現最突出，台中 9 月建物買賣移轉棟數 4098 棟，月增 1.8%，年增 2.2%，累計前 9 月建物買賣移轉棟數 3.75 萬棟，年增 6.5%。前 9 月六都以高雄及台南的表現最差，分別衰退 9.8% 及 7.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說， 9 月建物買賣移轉棟數主要反映 8 月至 9 月初的市況，全球通膨攀高，而俄烏戰爭未歇，通膨難有趨緩的機會，經濟復甦力道放緩，全球股、匯市出現大幅震盪，衝擊民眾對經濟前景的信心，加上 8 月初兩岸關係緊張，地緣政治風險增，面對諸多不確定性環繞，讓市場觀望氣氛濃厚，民眾購屋態度轉趨謹慎，房市交易熱度降溫。不過桃園與台中因交屋潮挹注下，交易量不減反增。

陳金萍指出，去年房市受惠豐沛資金、低利環境、台商回流等利多匯集下，表現亮眼，反觀今年，疫情仍未穩定受控，且全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數影響，經濟前景恐不樂觀。國內景氣燈號連 6 綠，但再降 1 分就落入黃藍燈，第四季國內經濟景氣面臨挑戰，而消費者信心指數也創 13 年新低。

此外，觀察 8 月五大行庫房貸利率已飆升至 1.729%，創逾 6 年新高，加上央行於 9 月再升息半碼，後續房貸利率將再攀升，2% 的房貸利率已為期不遠，若利率持續升升不息，恐衝擊民眾購屋意願。

房仲業者指出，今年累計前三季交易量較去年同期衰退，再度回到負成長，且後市變數仍多，且去年第四季六都建物買賣移轉棟數平均每月為 25,856 棟，今年即使是交易最熱絡的 3 月也僅 2 萬 5257 棟，因此，預期今年第四季房市難有去年同樣的激情表現，今年全年交易量負成長態勢已難扭轉，量縮格局已定。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，從買賣簽約到完成移轉登記，通常需要一個月到一個半月間，因此 9 月的移轉大概反映 7 月下旬到 8 月的市況，當時市場受到 8 月對岸軍演等影響，導致市場交易量萎縮，台灣央行第三次升息則是 9 月下旬的事情，尚未反映在移轉數據上，雖然第三季市況轉差，但去年第三季也是受到疫情衝擊而基期較低，加上本季還有交屋撐住移轉量，實際的交易狀況還是偏向量縮走勢。

曾敬德表示，以 9 月交易市況還是維持相對低迷來看，下個月的移轉數據恐怕還是不太樂觀。

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房仲根據六大都會區地政局公布的9月買賣移轉棟數分析，今年9月南部交易衰退明顯，雙北減幅也不低，研判未來在中央銀行連續升息及全球經濟衰退疑慮下，買賣雙方對市場預期看法不同且缺乏共識，後市傾向「量縮價平」。

六都地政局公告，六都今年9月買賣移轉棟數共1萬8358棟，月減4.2%，年減14.2%。另外，今年六都第3季買賣移轉棟數共計5萬5990棟，季減15.9%、年增0.5%。

進一步觀察六都各地9月買賣移轉棟數，北部方面，台北市1958棟，月減12.4%，年減21.3%；新北市4120棟，月減7.8%，年減21.3%；桃園市3663棟，月增5.2%，年減2.4%。

中南部方面，台中市4098棟，月增1.8%，年增2.2%；台南市1757棟，月減12.9%，年減20.9%；高雄市2762棟，月減5.6%，年減24.9%。

針對各地房市表現，大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿分析，除了南部9月明顯量減，雙北減幅也不低，雖然雙北房價漲幅低於中南部，但缺乏資金動能支撐，且升息後高總價物件反應利息支出的部分更為明顯，降低買方進場意願，反觀台中市9月還有成長，主要交易熱區還有交屋量，各重劃區也持續有亮點，吸引買方目光。

關於整體市況，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行9月底第3度升息產生的影響，要等到10月後才會反映在買賣移轉的數據上，加上第4季利率仍有持續上調的變數，近期股匯也連袂走低，經濟展望趨於保守，衝擊買氣，在利空盤旋下，後市表現估計將傾向「量縮價平」。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，央行升息加上全球經濟陷衰退危機，使買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，顯示屋主認為不動產在通膨壓力下價值仍然可期，不輕易讓利，導致買賣雙方缺乏共識，因此短期榮景難復見。

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主計總處最新國情統計通報顯示，儘管今年前8月建物買賣移轉棟數已落入負成長，前7月全國不動產經紀業銷售額年增仍達14.1%；業者推測，房價居高不墜加上人海戰術，均挹注不動產經紀業銷售額表現。

主計總處國情統計通報引用財政部統計，指出全國不動產經紀業銷售額在103至105年間，因政府推動房市信用管制及房地合一稅等措施，銷售額逐年縮減，106年起才隨著房市回溫，逐年上升至110年的新台幣1010億元，今年前7月為529億元，較去年同期續增14.1%。

進一步觀察今年前7月全國不動產經紀業銷售額結構，以仲介業473億元為大宗、占比達89.5%，年增15.9%，代銷業則為56億元、占10.5%，年增1.1%。

主計總處指出，不動產經紀業銷售額與建物買賣移轉棟數變化高度相關，據內政部統計，110年建物買賣移轉所有權登記34.8萬棟，較109年成長6.6%，連續5年正成長，不過今年1至8月移轉22萬棟，年減0.4%。

今年以來房市交易降溫，景氣放緩，為何不動產經紀業銷售額可達雙位數成長，住商不動產企研室資深經理徐佳馨點出3原因，一是房價穩定居高，二是即便住宅市場降溫，房仲仍靠著預售轉單、土地、辦公室等其他類型的交易維持收入。

徐佳馨接著指出第三點原因，前兩年房市大好，吸引不少人投入，房仲業家數與人數雙創新高，滲透率也跟著提高；雖然大餅分食之下，平均可能賺少了，但整體營業額因而持續提高。

主計總處也提供縣市別的銷售額數據，今年1至7月直轄市六都不動產經紀業銷售額合計443億元，占全國8成4，年增13%，其中以台北市130億元最多、占24.5%，台中市85億元居次、占16.0%。

就增減幅而言，以高雄市較去年同期成長24.0%最大，台中市及新北市也分別增14.4%及13.5%；六都以外縣市合計86億元、占16.2%，年增20.1%，較六都合計增幅高出7.1個百分點。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真指出，今年以來，房市走緩的跡象愈來愈顯著，買賣雙方對價格認知拉大，使得交易量低迷，房市量縮格局短期難以改變。

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忠泰房屋為業界知名代銷業者，歷年推出建案有口皆碑，忠泰房屋協理張智傑表示，每年約規畫3至4個指標案，總銷金額在50億元至100億元之間，不追求量體規模，專注在營建品質、誠信行銷與售後服務，因此深受購屋族信賴，今年主推「廣宇江南」、「安家秀」、「忠泰湛」等台北市預售案，創下買氣佳績，受市場矚目。

觀察明年忠泰房屋預備推案，張智傑指出，手中有總銷達百億的忠泰大同案醞釀中，基地位南京西路近迪化街精華區塊，為集團布局逾10年的都更案；另外還有土城承天路廠辦、新店能仁家商旁住宅案等，皆備受市場期待，詢問度相當高。

近期房市受疫情、升息等利空影響，市場觀望心態漸濃，分析接下來市場主流產品，張智傑認為，受家庭人口結構改變及房價上揚影響，台北市將以總價3000萬2房、新北市以2000萬2房撐起市場買盤，也會是最順銷的產品。如內科江南街預售案「廣宇江南」規畫17～39坪，產品符合市場主流，目前17坪1房已完銷、27坪2房僅剩1戶可售，很受科技新貴青睞。

另外，張智傑觀察到北部市場的格局需求正在改變，過去套房對應總價最具優勢，現在則因為單價上漲而不再強勢，加上現在年輕夫妻少子化，讓2房成為最熱門產品，除非有明星學區、設籍套房需求加持，否則在近年能明顯看到2房產品更為熱銷，與中南部3房為主流的情況有很大差異。

展望房市發展，張智傑指出，市場雖然轉冷，但雙北市價格仍相對持穩，交易量則約略減1成、成交期拉長，呈現「量縮價穩」格局，只要台灣經濟沒有發生太大轉變，價格都會保持穩定。

至於近來中南部房市明顯因台積電議題投機炒作過熱、漲幅速度過快，但其實帶來的工作機會被虛胖，實質上不會有這麼多的人口受益，因此目前交易量和速度已經被抑制，當激情退去將面臨市場修正期，加上有投資客拋售潮，市場價量將較紊亂。

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央行去年底祭出第四次性用管制，將高價住宅貸款調降至4成，加上今年3度升息，房市進入盤整期，讓豪宅市場交易急凍。根據591實價登錄統計，比較去年上半年與今年上半年高價住宅成交量，在七都中，台中市是唯一交易量破500件、且年增率逾4成；而總價部分受到打炒房、升息及限貸令影響，唯獨新北市微漲，其餘縣市皆走跌。

無畏升息，豪宅交易量增加最多的縣市為台中市，今年上半年交易件數共501戶，與去年相比成長41%，總價則下滑至6,800萬元、年減13%。依實價登錄揭露，今年上半年因推案量帶動交易增加，其中位於北屯區預售屋「雙橡園2925」共55筆成交，堪稱上半年最熱門豪宅；若以總價來看，由西屯區七期的「大陸寶格」34樓以1.6億成為上半年最貴住宅大樓。

豪宅交易量與維持正成長的還有高雄市，今年上半年與去年相比微增3%、共134筆；總價從8,000萬下滑至6,800萬。由於高雄市於去年上半年有多筆老透天交易，推估是可供開發的大面積素地稀少，老透天因土地持分大、具開發前景而被購入。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅區跟最貴住宅大樓，皆出自有豪宅推手之稱的皇苑建設，以「皇苑世紀館」27樓的1.4億奪下最貴住宅大樓。

桃園市的豪宅交易量與去年相比微幅下跌1%，今年上半年交易量共156件，總價下滑1成，由7,500萬降至6,750萬。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓也是出自在地的豪宅建商中悦建設，「中悦世界中心」26樓以總價9,680萬成為最貴住宅大樓。

台北市一項被視為熱門豪宅交易區，但今年上半年交易量372筆，不但被台中市超車，總價更跌破億元，從1億114萬降至9,372萬，年減7%。上半年熱門豪宅由大同區預售屋「大承」奪下，共30筆交易；若以總價來看，由中正區「潤泰松濤苑」11樓以8.2億居冠，甚至有買方一次打包7個車位，且該案目前揭露交易單價均高於250萬，穩坐「200萬俱樂部」。

近年來房價飆漲的新竹地區，交易量同樣小幅下跌8%，今年上半年成交量共73件，總價由7,800萬下滑至6,800萬，年減13%。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓皆位於竹科新貴購屋首選的竹北高鐵特區，「名發天琚」14樓以7,286萬穩居今年上半年最貴住宅大樓。

至於交易量大跌2成的台南市，今年上半年成交量僅41件，是七都中豪宅交易量最少的區域，總價更從7,477萬降至6,223萬。根據實價登錄，今年上半年高價住宅交易僅3筆大樓，其餘皆是透天住宅，顯示台南市富豪購置高價住宅仍偏好透天產品。

而豪宅成交件數近乎腰斬的新北市，由去年的233件跌至128件，下滑45%，但總價未受限貸令影響，反而從9,094萬元上升至9,260萬元，微增2%。上半年熱門豪宅交易地區在中和和林口；總價由新莊「遠雄九五」32樓以1.4億位居最貴住宅大樓。

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新竹及竹北蛋黃區房價暴走，新案成交價「坐6望7」，直逼新北市蛋黃區房價行情，在房價外溢效應下，外圍蛋白區房價狂漲，二年前房價僅1字頭的蛋白區，芎林、竹東最高價站上4字頭，其餘如新埔、新豐、頭份等地，近來也都陸續有新案成交價逾每坪35萬元。

據實價登錄顯示，大新竹地區蛋白區房價跟進新竹市東區及新竹縣竹北二大蛋黃區的漲幅，鄰近關埔重劃區的竹東「渼山」最高價達每坪48萬元、近竹北高鐵的芎林「太睿境」最高價每坪42萬元。

不僅近精華地段的蛋白行政區飆漲，以竹科園區為中心的外圍行政區包括新埔、新豐、寶山，以及苗栗的頭份、竹南預售房價都已坐穩3字頭，如新埔「桔柿」、新豐「富宇明星樂」高房價均逾每坪38萬元，苗栗的頭份造鎮案「昌隆廣場─上禾旺」最高達每坪35萬元。

以竹科為首的房價狂潮持續向外漫延，統計顯示，全台各行政區預售屋去年下半年至今年上半年漲幅，全台前四名就有三名集中在竹科周邊，分別為新埔、竹東及頭份，半年漲幅均逾4成。近期新豐、芎林已有新案開價突破4字頭、湖口也有透天總價逼近3,000萬元。

住宅週報社長陸敬民表示，2019年前新竹房價鐵板一塊，除了新竹市區與竹北外，蛋白區房價僅1字頭水準，客源多為在地買盤或年資較淺的竹科客，不過2020年後，房產投資頓時變成竹科客重要的理財工具，以關埔及竹北為首房價拉出一波驚人漲幅，房價外溢效應下，蛋白區相對低價更吸引不少追價買盤和外溢的剛性需求進場。

建商也看到蛋白區商機，吸引如寶佳機構鎖定湖口王爺壟、新埔田新及南寮地區推案，昌益機構深耕竹東二重埔，富宇建設在新豐等重劃區大量推案，愛山林也在寶山投入造鎮案，建商跨足外圍地區深耕，也帶動過去低房價外圍蛋白區漲幅更甚精華區。

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