〈房產〉南二都10年來人口遷入數不高 台南房價卻飆漲近9成冠全台-娥媽媽不動產-大桃園房屋-土地 豪宅 店面 商辦 華廈 仲介 買賣 租賃

財政部在2023年8月實行新青安優惠房貸政策，實施近一年以來，房市買氣大幅提升！根據不動產仲介經紀公會全聯會針對「新青安房貸政策調查」進行的網路民調，在1139份有效問卷中，平均有66.2％的民眾認為該政策有助於減輕年輕人的購屋負擔，其中南部地區的認同度更是高達71.6％，但普遍認為貸款年限延長至40年很沒有必要。

調查顯示，有57％的民眾希望政府將新青安列為常態性政策，尤其是20至30歲的年輕族群，高達64.6％的支持度，突顯了年輕世代對購屋補貼的強烈需求。然而，對於6月底提出的精進方案中，將貸款年限延長至40年的措施，僅約20％的民眾表示會使用，低於選擇30年期（31.1％）和20年以下（27.1％）房貸的比重，主要原因是40年房貸所需繳交的利息總額相當可觀。

房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄指出，只要能夠降低假性需求、減少投資濫用，新青安政策的民意支持度是非常高的。網路地產王總經理陳韻如也表示，本次調查發現各年齡層的購屋意願均有顯著回升，其中20至30歲較4月份增加10.4％、31至40歲增加14.2％、41至50歲增加3％、51歲以上則增加7.7％。

陳韻如認為，儘管房價高漲，但並未勸退買方，主流買方仍把握在優惠期限內購屋的機會，導致7月房市買氣呈現「年月雙漲」現象，預計在2025年7月底新青安屆滿前，買氣仍將維持滿檔。

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中央銀行昨（21日）籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀為抑制過熱房市，住商機構觀察內政部數據，2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創1995年以來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。

觀察內政部數據，自1991年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間，此3年建照量每年皆多達20萬戶以上，之後未曾突破20萬戶大關，直到近期疫情後房市進入多頭，2020~2022年出現新一波高峰，其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶，創下自1995年來最高紀錄。

徐佳馨指出，2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1,178戶，若以現今工期約3~5年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤；此外，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關；整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

另細看觀察七都純住宅用建照宅數，台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9,992戶，位居全台第一，而新北、桃園次之，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材，且區域重劃區議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟，並有北市房市外溢效應，磁吸雙北首購族群移入，自然吸引開發商進駐。

賴志昶提醒，依一般工期計算，此波交屋潮將自2024年起陸續體現，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，建商也非省油的燈，多數業者除選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。至於一般購屋民眾，若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等，惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。

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台北市房市交易熱絡，房價持續上漲，台北市地政局公布最新實價登錄統計，今（2024）年3月北市房市交易量較2月增加50.2％，交易總額月增50.51％，住宅價格指數也較2月上升1.89％。其中，中山區居交易總額之冠，交易量增幅最大為信義區，月增達120％。地政局表示，全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢皆為上漲。

全市交易量月漲5成

地政局表示，根據3月實價登錄量價動態，北市交易量共1,128件，較2月751件增加377件，增加50.2％，較去（2023）年同期增加253件，漲幅28.91％，此外，與去年平均863件相較，增加30.71％。

中山區 交易量續居冠

觀察各行政區交易量，中山區交易件數仍是全市之冠，3月交易共171件，其次為內湖區123件、大安區110件；交易量最低依然是南港區，3月僅42件，次為中正區61件、大同區69件。

信義區 交易量漲120％

至於各行政區交易量增幅，地政局表示，受農曆春節影響，2月交易天數較少，故各行政區3月交易量皆有明顯增加，其中漲幅最大為信義區，3月交易共88件，相較2月40件，月增達120％，其次為大同區109.09％、松山區60％。

大同區 交易總額漲最大

地政局指出，今年3月交易總額為295.87億元，較2月196.58億元增加99.29億元，漲幅達50.51％，較去年同期增加67.72億元，漲幅近3成，另外與去年平均217.93億元相比，增加35.76％。

各行政區交易總額最高為中山區48億元，其次為大安區42.18億元、內湖區34.59億元；總額最少為南港區，僅11.61億元，總額最高的中山區與最低的南港區，差約3.13倍。

值得注意的是大同區，雖然交易量為全市倒數第三，但總件數漲幅為全市第二，且交易總額漲幅也是全市最大，較2月增加110.93％。

住宅價格持續上漲

此外，北市全市、大樓、公寓及小宅的住宅價格指數月線、季線及半年線皆呈現上漲趨勢。

地政局表示，3月住宅價格指數124.56，較2月122.25上升1.89％，較前一年同期114.93上升8.38％；標準住宅總價1,973萬元，標準住宅單價每坪62.84萬元。

觀察各產品表現，大樓住宅價格指數131.72，較2月上升2.14％，年增10.17％，標準總價2,753萬元，每坪單價77.11萬元；公寓住宅價格指數116.26，月增1.76％、年增5.58％，標準總價1,505萬元，每坪單價50.16萬元；至於小宅，住宅價格指數120.13，月增2.19％、年增9.37％，標準總價1,038萬元，每坪單價74.14萬元。

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房價走高，取得輕齡住宅更不易，房仲業者依內政部統計，指高雄市近 10 年平均購屋屋齡，2014 年平均購屋屋齡約為 15 年，10 年來持續老化，每晚一年買房，能買到的房子就越來越老，平均每年購屋屋齡遞增 1-2 年，來到 2023 年，平均購屋屋齡已達 28 年，刷新統計以來的史上最老紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察高雄近 10 年來的平均房價，同樣年年走高，顯示受高房價影響下，導致購屋屋齡不斷拉高，尤其近幾年高雄產業建設利多豐沛，帶動房價一路狂飆，指標熱區的房價甚至直接 3 級跳，民眾購屋壓力大增，也使得消費者若預算條件不變，選購房屋就必須有所取捨，比如拉高屋齡、縮小坪數才有辦法如願成家，房子也因此越買越老、越買越小，以近十年的屋齡年增幅度來看，推估未來 1~2 年內，高雄平均購屋屋齡恐跨越 30 年老屋門檻。

觀察高雄主要行政區，2023 年全年平均購屋屋齡最年輕的前五名，由鼓山區奪冠，平均購屋屋齡約為 21 年，鼓山區房價也最高，平均單價已破 3 字頭；其次為左營區、前金區與楠梓區均為 23 年，第五名為新興區 24 年。反觀平均購屋屋齡最老的行政區為鳳山區，平均購屋屋齡達 36 年，其他高屋齡區還包括鳥松區、仁武區、鹽埕區及大寮區，平均購屋屋齡均超過 30 年以上。

台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚表示，鼓山區內擁有高雄兩大購屋熱區，分別為屬於成熟重劃區的美術館特區及農十六豪宅特區，以美術館生活圈來說，區內多為中高總價大樓產品，平均房價水位高，新案供給量大，住宅平均屋齡相對新穎，該區街廓新穎，擁有美術館萬坪綠地及輕軌、台鐵交通機能，整體生活圈評價高，深受有力進駐市區的中高端客群青睞，而這些中高端客群偏好輕齡屋多過於老屋，也是影響整體平均購屋屋齡年輕化的原因之一。

李家妮指出，高屋齡行政區大多屬於蛋白區，房價水位較蛋黃區親民，照理說更有利購屋族入手新屋，平均購屋屋齡應該較低才對，然而這些區域新案推出的情況不及市區活絡，整體住宅供給仍以中高齡房屋為大宗。

另一方面，有意進駐低價區的小資族，對於相對便宜的高齡屋接受度也較高，因此拉高了平均購屋屋齡；而近期地震頻繁，老屋建築耐震度成為民眾對住宅安全評估指標之一，往後可能推升購屋族對輕齡住宅的需求發展。

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房仲業者依內政部與實價資料，統計 10 年來全台六都累計淨遷入人口數與房價，其中人口淨遷入數不及新北及桃園的南二都，房價漲勢卻是領先，尤以台南市房價飆升近 9 成冠居六都。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，南二都雖說人口增幅不比北台灣新興城市，但科技產業進駐帶動區域經濟發展，也加大房價上揚力道。

根據內政部統計，桃園、台中 2014-2023 年淨遷入人口累計分別達 19 萬 7322、10 萬 2824 人，位居六都冠亞軍。而台北、高雄則為六都中，唯二 10 年來淨遷入人口達到負數的城市，其中北市更遷出逾 21 萬人。

賴志昶分析，北市受高房價所困，不僅是首購年輕族群難以移入，不少中高年齡層族群若想換屋，大多也換不回北市，僅仍選擇新北或桃園，房價長久處於高檔，人口外移趨勢難解；此外，近年來機場捷運、TPASS 等議題炒熱，大台北交通機能逐漸健全，外縣市親民的房價，也讓人口持續外移。至於桃園、台中能成為人口成長的績優生，前者主要受益親民房價，磁吸「脫北者」移入；而後者則為科技業聚落的後起之秀，且近期重劃區議題濃厚，受到中部其他縣市購屋者青睞。

另比較實價登錄資料，10 年來房價漲幅以台南、高雄等南二都位居冠亞軍，而南二都近 10 年的人口遷移人數則是相對少數，住商機構高屏澎區協理林祺博分析，南部各縣市常因就業機會與房價變動，而人口互相遷移成長，不過綜觀房價發展，無庸置疑漲幅為六都之冠。主要原因有二，一是南二都過去房價長期處於低檔，房價維持一字頭許久，因此相對漲幅空間大；二是南二都近期吸引高科技產業進駐，帶動經濟發展之虞，也為區域帶來高收入的科技新貴移入，因此雖說兩都成為金流的強力磁鐵，進而推升在地房市發展前景。

房價居高不下，台北市即便是屋齡約40年起跳的國宅，最便宜也要6字頭起跳！永慶房產集團統計近一年台北市十大熱銷國宅坪均單價，以萬華「青年新城」60.2萬/坪最低、信義區「忠駝國宅」87.9萬/坪最貴，顯示即使民眾放棄新大樓，選擇相對老舊的國宅，想要入住台北市，仍須花費不斐，無殼族購屋越來越困難。

成功國宅最熱銷！ 大直美堤花園、青年新城緊追在後

統計近一年台北市熱門交易國宅前十名，以大安區「成功國宅｣交易量42件居冠，平均單價82.4萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「成功國宅」地段精華，與復興南路、敦化南路與和平東路相鄰，都是台北市交通主幹道，加上距離捷運科技大樓站不遠，周邊還有建安國小、大安國中、台北教育大學等知名學校，生活機能完善，與大安區電梯大樓均價相比，「成功國宅」單坪便宜22.7萬之多，具備價格優勢，指名度高，吸引想以相對低價進駐台北市精華地段的民眾目光。

「大直美堤花園」(基河國宅二期)與「青年新城」則分別以34件與26件位居二、三名，陳金萍說明，「大直美堤花園」地理位置佳，位於基隆河畔景觀第一排，周邊生活圈發展成熟，加上屋齡24年相對年輕，且房價較中山區房價實惠，讓交易量名列前茅；至於萬華區「青年新城」因與萬坪青年公園僅一路之隔，且周邊有國光早市、雙和黃昏市場，及南機場夜市等，日常採買相當方便，吸引不少小家庭與注重生活機能的民眾入主。

6字頭成北市熱銷國宅地板價！ 蛋黃區2國宅最超值

陳金萍指出，觀察數據可以發現，前十大熱銷國宅的平均單價均在60萬以上，顯見台北市熱門國宅「6字頭」已成地板價，位居蛋黃區的國宅更是要價不斐，大安區的「成功國宅」、「正義國宅」，松山區的「松山新城」(乙標)以及信義區的「忠駝國宅」平均單價都在8字頭，不過，仍比所在行政區整體電梯大樓房價實惠，加上這些國宅均坐落優質地段，生活機能完備，讓購屋者兼顧預算考量及居住品質，買氣不減。

不過，蛋黃區仍有超值國宅可選，陳金萍補充，中山區的「大直美堤花園」(基河國宅二期)以及中正區的國盛國宅6字頭房價，相當親民，尤其「國盛國宅」甚至比中正區平均單價低了超過30萬元，價格相當實惠，但「國盛國宅」坪數規劃約12-22坪左右，使用空間較小，對於有2、3房居住空間需求的購屋族可能就不太適合。

最後，陳金萍提醒，台北市的國宅多半位在開發成熟的精華地段，擁有完善交通及生活機能，其中不乏明星學區在內。價格也相較周遭中古大樓來得親民，管理費便宜、公設比低，加上開放式中庭設計，相當適合家庭或銀髮族群居住。不過，也由於興建時間早，大多數國宅屋齡偏高，總戶數多，民眾購買得留意屋況是否漏水或壁癌等，才能買到心目中理想的好宅。

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房仲根據實價登錄資料統計近一年台北市 10 大熱銷國宅，其中並以大安區「成功國宅」成交最熱門；價格方面，平均單價全數站上 6 字頭大關，顯示 6 字頭已成台北市熱銷國宅地板價，不過，中山區的大直美堤花園 (基河國宅二期) 以及中正區的國盛國宅單價僅 6 字頭，即可入主台北市蛋黃區，最為超值。

統計近一年台北市熱門交易國宅前十名，以大安區「成功國宅｣交易量 42 件居冠，平均單價 82.4 萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「成功國宅」地段精華，與復興南路、敦化南路與和平東路相鄰，都是台北市交通主幹道，加上距離捷運科技大樓站不遠，周邊還有建安國小、大安國中、台北教育大學等知名學校，生活機能完善，與大安區電梯大樓均價相比，「成功國宅」單坪便宜 22.7 萬元之多，具備價格優勢，指名度高，吸引想以相對低價進駐台北市精華地段的民眾目光。

「大直美堤花園」(基河國宅二期) 與「青年新城」則分別以 34 件與 26 件位居二、三名，陳金萍說明，「大直美堤花園」地理位置佳，位於基隆河畔景觀第一排，周邊生活圈發展成熟，加上屋齡 24 年相對年輕，且房價較中山區房價實惠，讓交易量名列前茅；至於萬華區「青年新城」因與萬坪青年公園僅一路之隔，且周邊有國光早市、雙和黃昏市場，及南機場夜市等，日常採買相當方便，吸引不少小家庭與注重生活機能的民眾入主。

陳金萍指出，觀察數據可以發現，前 10 大熱銷國宅的平均單價均在 60 萬元以上，顯見台北市熱門國宅「6 字頭」已成地板價，位居蛋黃區的國宅更是要價不斐，大安區的「成功國宅」、「正義國宅」，松山區的「松山新城」(乙標) 以及信義區的「忠駝國宅」平均單價都在 8 字頭，不過，仍比所在行政區整體電梯大樓房價實惠，加上這些國宅均坐落優質地段，生活機能完備，讓購屋者兼顧預算考量及居住品質，買氣不減。

不過，蛋黃區仍有超值國宅可選，陳金萍補充，中山區的「大直美堤花園」(基河國宅二期) 以及中正區的國盛國宅 6 字頭房價，相當親民，尤其「國盛國宅」甚至比中正區平均單價低了超過 30 萬元，價格相當實惠，但「國盛國宅」坪數規劃約 12-22 坪左右，使用空間較小，對於有 2、3 房居住空間需求的購屋族可能就不太適合。

最後，陳金萍提醒，台北市的國宅多半位在開發成熟的精華地段，擁有完善交通及生活機能，其中不乏明星學區在內。價格也相較周遭中古大樓來得親民。

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政大不動產研究中心與永慶房產集團共同產製的「政大永慶房價指數」運用永慶房產集團內部成交數據，編製2020Q1至2024Q1的房價指數變化，並比較五年間第一季房價指數漲幅。數據顯示，2022Q1全台和七都房價漲幅全數突破雙位數，其中新竹縣市房價指數漲幅更是高達35.5%。

雖然漲幅隨後於2023年Q1和2024Q1都出現收斂，但是2024Q1全台和七都的房價指數漲幅卻又比2023年Q1全面攀升，2024年的房價漲幅恐將更為明顯。

政大永慶房價指數揭露近五年第一季房價指數漲幅。數據顯示，2022年Q1全台和七都的房價指數較2021年Q1均出現雙位數漲幅，台北11.6%、新北12.5%、桃園17.1%、台中17.9%、台南27.6%、高雄23%，其中又以新竹縣市35.5%為最高。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，2020、2021年全球受到新冠肺炎疫情衝擊，以美國為首的重要大國，紛紛祭出無限量化寬鬆政策，以挽救疲軟的經濟表現。大量的資金紛紛湧入股市、房市，使得全球股、匯、房市一片榮景，也造成2022Q1的房價指數較2021同期大漲超過雙位數幅度，房價基期較低的南部縣市，以及具有科技園區利多的新竹縣市，房價指數漲幅更是突破2成以上。

郭翰補充，新竹縣市因腹地受限，新增供給不多，在供不應求的狀況下，當地精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北市等地的房價續創新高，其他蛋白區也因外溢效應，房價跟著水漲船高，且購屋族群大多是高收入所得的科技新貴和工程師，房價負擔能力佳，因此2022Q1新竹縣市房價指數年漲幅高達35.5%，為七都之最。

從2023年Q1開始，房價指數漲幅出現回落，全台和七都地區的房價指數漲幅均未達到雙位數，顯示房價漲幅已逐漸收斂。郭翰指出，隨著全球量化寬鬆政策的實施，世界各國經濟也迎來嚴重的通貨膨脹現象。2022年初開始，為控制飆升的通膨，各國實施貨幣緊縮政策，加上猛烈且快速的升息，不僅衝擊全球經濟表現，同時也讓消費者改變對未來房市的預期。從政大永慶房價指數也可以看出，全台房價指數從2022Q1年增17.6%滑落至2023Q1年增5.5%，漲勢已收斂不少。

但值得注意的是，政大永慶房價指數顯示2024Q1全台和七都房價指數漲幅較去年同期全面上升。其中新竹縣市指數年增12.9%，再次出現雙位數成長。郭翰說明，2023年下半年，除了平均地權條例修法衝擊淡化，台灣經濟表現亮眼，景氣燈號從2023下半年開始由藍轉綠，民眾購屋信心增強，使自用、長期置產族群回籠，買氣回溫。再加上新青年安心成家優惠貸款方案，帶動民眾加速購屋決策，使台灣房市再度出現一波熱潮。細觀2024Q1的房價指數漲幅較去年同期全面攀高，2024年房價漲幅恐將令人有感。

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政府去年8月祭出新青安貸，不少業者都稱「相當夯」！到底有多夯？根據財政部資料，2023年Q4，房貸總數共5.4萬件，其中有1.8萬就是新青安貸，也就是說，每3件房貸就有1件是新青安貸。

根據財政部資料，2023年9月時，新青安貸撥貸件數達4,768戶、核貸金額約340億，之後不斷成長，2024年1月達到6,861戶高峰、核貸金額約503億。統計2023年9月~2月，已有36,388戶使用新青安貸、撥貸金額共2,640億元，平均每戶撥貸約725.6萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年3月央行升息半碼，但「新青安貸」同時再度加碼半息優惠，與一般房貸利差明顯拉大，更顯優惠，加上最多5年寬限期與40年期的房貸，估計新青安貸熱潮今年也將持續延燒。

最後，曾敬德提醒，新青安是現在還能夠申請2%以下的房貸方案，有購屋意願的首購族應該優先使用，相對民銀房貸一族並無法享受到政府補貼的優惠，不過須留意利率補貼有期限，並非房貸期間都適用，不過若擔憂到期後利率問題，到時候也可以將寬限期、房貸利率等條件納入考量，試算是否符合自身財務需求。

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桃園市龍潭區龍科三期擴建議題近日再掀討論，房仲業者觀察新竹科學園區六大園區周邊房價，其中僅剩龍潭、銅鑼房價還有1字頭；另近期龍科三期擴建暫緩，但龍潭房價仍成長逾3成，漲勢強勁。專家分析，龍潭區域房價為桃園市少數保持1字頭的行政區，儘管台積電不再擴廠，但科技園區產業紅利仍在，不少人仍期待未來發展。

住商機構彙整實價登錄資料，統計新竹科學園區六大衛星園區所在行政區2023與2018年年房價發展，根據實價登錄資料，2023年桃園市龍潭區平均房價約每坪19.1萬元，區域對比2018年平均房價約成長36.5%，漲幅仍相當驚人。

住商不動產桃園龍潭加盟店店長陳月琴分析，龍潭中古單價站穩2字頭，2房型物件含車位總價帶約800至1000萬元，與鄰近縣市相比具競爭力，區域頗受在地首購族與外來就業人口青睞，雖說龍科三期擴建受阻，但龍潭科學園區已開發多年，吸引多家科技巨擘在此設廠，園區內知名大廠有台積電先進封測三廠、友達電龍科廠、蘋果公司台灣分公司等，科技產業紅利加持，房市仍具保值性，剛需穩定支撐房價。

觀察實價登錄，銅鑼科學園區所在的銅鑼鄉，歷經多年發展，平均成交單價仍維持約每坪12萬元上下，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，銅鑼鄉雖有科技產業加持，區域也有銅鑼車站等機能商圈，但在地人口尚不足2萬人，較屬房市蛋殼區，以至於區域房價變動幅度不大。

賴志昶提醒，近年全台不少縣市受惠科技產業紅利，區域房價出現大幅調升，但科技園區並非「萬靈丹」，房市發展除了經濟發展，也需在地機能、剛性需求支撐，並非一味投資產業，即可炒作房價長期走紅，若消費族群以投機角度跟著園區買房，忽略在地房市未有足夠剛需支撐，最終恐怕將踢到鐵板。

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新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）於去年 8 月正式上路，為房市有效挹注買氣，購置總價 1250 萬元以內的房屋，房貸都能完整享有新青安所提供的貸款利率補貼。房仲業者據實價登錄資料，統計去年 8 月至今年 2 月，盤點七都成屋符合總價 1250 萬元內十大熱門交易行政區，以淡水買氣最佳。

據實價登錄資料，新青安上路後，新北市淡水區總價 1250 萬內的成屋成交件數高達 1401 件，平均每天交易近 7 件，榮登冠軍寶座，買氣火熱。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，淡水區近年發展快速，除了捷運紅線連接雙北地區以外，還有淡海輕軌強化區域內交通網路。隨著淡北道路、淡江大橋等交通設施陸續完工，未來往返台北市中心將更加便捷。且該區成交平均單價僅有 2 字頭，相對台北、以及新北第一圈房價實惠許多，吸引不少青年首購族群卡位，帶動交易量攀升。淡水區也是雙北唯一入榜的行政區。

桃園市中壢區與桃園區分別以 1384 件和 1196 件斬獲亞軍、季軍。陳金萍指出，桃園市由於鄰近新北市，隨著雙北的房價居高不下，在 TPASS 上路後，通勤成本有效降低使得越來越多購屋者把目光從雙北移至桃園，造就「脫北」現象。而桃園區和中壢區則是桃園市主要的商業中心與交通樞紐，生活機能成熟、交通相當便利，且該二區平均單價為 26 萬元左右，房價相比雙北便宜許多，因此吸引有預算限制、符合新青安資格的購屋者青睞。

高雄市鳳山區以成交 948 件位居第四。陳金萍表示，鳳山區發展已相當成熟，生活機能佳，包括建國路、文鳳路、五甲等地區都相當熱鬧，加上該區預期未來將有三井 Lalaport 購物中心坐落，且其平均單價僅為 20 萬元出頭，房價仍屬相對親民，因此吸引不少購屋者在該區置產。

台中市也有三區入榜，分別是北屯區、西屯區與北區。陳金萍說明，隨著漢神洲際購物中心、巨蛋體育館等工程陸續到位，北屯區的生活機能將會進一步完善，加上已有捷運綠線、台 74 線環狀快速公路等交通設施，不論自駕或是搭乘大眾交通皆相當方便，助力北屯區以 827 件成交件數位居第六。西屯區則是因開發歷史較早，生活便利性高，加上鄰近台中科學園區，因此不少上班族選擇置產於此。值得一提的是，隨著台積電 1.4 奈米新廠落腳台中二期，更能推高西屯區的房市買氣。北區則是位處台中市中心，區內坐落多所明星學校，商圈、文藝娛樂設施應有盡有，生活氛圍濃厚。因此在新青安助攻下，受到不少自住客與長期置產客的青睞。

陳金萍進一步分享，從十大熱門交易行政區可以發現，「2 字頭」房價是青年首購的主要單價帶。顯示民眾在一定的總價天花板下，單價「2 字頭」的區域恰好能取得價格、居住面積、生活機能的相對平衡，因而受到首購族的青睞。

最後，陳金萍提醒，新青安政策的主要目的在於減少首購族和房貸族的貸款壓力，降低購屋門檻，而非提升購屋者的購買力。因此，購屋計畫者仍需審慎衡量自身負擔能力，以便獲得心中的理想居所。

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近期房市的活躍帶動了相關稅收的顯著增長。根據財政部最新統計，2023 年第一季，個人房地合一稅、土地增值稅、契稅均錄得雙位數的年增率。尤其值得注意的是，房地合一稅在第一季達到 113億元，創下歷史同期新高，其中 3 月單月即實徵 42.41 億元，同比大增 56.7%，為連續第八個月實現雙位數正成長。

房地合一稅 新竹縣增長率 214%

在地區性表現上，新竹縣在房地合一稅的增長率中尤為突出，達到驚人的 214%。台中市也不遑多讓，以 106.5%的年增率領先於其他主要城市。

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土地增值稅 較去年同期增長22.3%

此外，土地增值稅方面，第一季實徵總額達到215.76億元，較去年同期增長22.3%。其中，高雄市在6都中領先，實徵額達43.4億元。

契稅 創下歷年同期次高記錄

至於契稅，2023 年第一季也表現亮眼，實徵總額達 43.1億元，創下歷年同期次高記錄，同比增長達 35.7%，其中高雄市、桃園市和新北市的增幅尤為顯著。

新青安房貸政策續推 房市助力

財政部統計處副處長劉訓蓉指出，國內景氣的穩定和出口的回溫，加上台股創下歷史新高，均有助於提升民眾的消費與購屋信心。此外，政府推出的新青安優惠房貸政策持續實施，為首購族提供了實質上的購房激勵，這些因素綜合推動了房市的買氣和相關稅收的增長。

隨著房市持續復甦，相關稅收的增長也提供了政府在財政管理上更多的彈性與資源，為未來房市政策和經濟發展帶來更多積極的可能性。

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高鐵一日生活圈成形，隨著高鐵題材發酵，讓高鐵站周邊的住宅市場表現亮眼。房仲業者統計，12座高鐵站周邊近3年預售市場的價量表現，高鐵台中站預售屋交易量在3年間暴增8倍，不過，在預售屋平均單價上，則是高鐵新竹站3年間飆漲近7成最高。

永慶房產集團統計2021年至2023年間，高鐵台中站的預售屋交易量從115件衝到1051件，增幅逾8倍，是12座高鐵站預售市場表現最亮眼的站點之一。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據台灣高鐵各站進出旅客人數數據，高鐵台中站2023年進出人數合計近2500萬，已成為僅次高鐵台北站的第二大的高鐵站點。

陳金萍表示，高鐵台中站周遭有娛樂城、物流共和國台中園區等開發案正在進行中，區域發展前景看好，帶動周邊房市熱絡，除了交易量暴增，預售屋平均單價也從2021年的27.5萬元飆高至42.5萬元，漲幅高達54.3%，是12座捷運站點中第二。

在預售屋平均單價的表現上，高鐵新竹站在3年間從39.5萬元飆升至66.5萬元，漲幅高達68.4%，位居第一，成為雙北以外最貴站點。陳金萍分析，高鐵新竹站受惠於新竹科學園區龐大的就業人口，帶動住宅需求，使得區域房市買氣相當旺盛。

又竹科身為台灣首屈一指的科技園區，群聚眾多高收入族群，且新竹預售屋市場供應量較小，但需求強勁，上述多重因素交互影響下，讓高鐵新竹站房價不斷向上攀升，在短短3年間預售屋平均單價就飆漲近7成。

除了新竹和台中兩站的預售屋，在3年內飆出68.4%和54.3%的驚人漲幅，其餘的苗栗站、雲林站、嘉義站、台南站的預售屋平均單價都有25%以上的漲幅。

值得關注的嘉義站，預售屋交易量從2021年的376件到2023年的665件，增幅高達76.9%。陳金萍指出，嘉義站周遭房市，在台積電封測廠進駐嘉義科學園區、華泰名品城Outlets展店等產業發展利多下，房市發展蓬勃。隨著眾多建商持續卡位搶進，嘉義高鐵站未來房市發展可期。

至於台北站、苗栗站、雲林站的預售屋交易量雖然分別飆出572.7%、880%和87.3%的驚人增幅，但三站在2021年的預售屋交易量皆未破百，未來的預售交易量是否能維持高幅度成長，值得關注。

至於其他站點，陳金萍表示，南港站和板橋站因區域開發接近飽和，預售單價已推升至區域高點，使得單價漲幅有限，台北站因「國王雙子星」高單價建案的影響，推升區域預售單價；桃園站則因推案量龐大導致價格相對穩定，而彰化站則因預售推案稀少，預售房市表現有待後續觀察。

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全台少子化趨勢明顯，但房價持續鏟漲 ，房仲業者觀察內政部資料統計，全台六都與新竹縣市 2013-2023 年間，0-14 歲的幼年人口數都下滑，不過各縣市預售實價仍成長 3 成以上，其中台中、台南及新竹市房價更是翻倍。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，房價與總體經濟、區域發展較有正相關，因此可觀察到有高科技產業進駐的縣市，房市表現亮眼。

住商機構彙整內政部與各縣市民政局資料，六都與新竹縣市 2013-2023 年間，幼年人口都有不同程度下滑，其中以台北市、高雄市減幅達 19.2%、17.9% 最高。而桃園、新竹等 3 縣市減幅最少，其中桃園市、新竹縣歷經 10 年，幼年人口僅減少 5% 以內，為七都中相對年輕的縣市。

徐佳馨指出，台北、高雄等一線城市，開發歷程較早，本身就有不少高齡族群，區域難擋人口老化趨勢，使 14 歲以下幼年人口下滑幅度擴大。至於桃園受惠於房市外擴，吸引年輕外來人口相繼移入；而新竹則有高科技產業加持，年輕新貴攜家帶眷在此成家立業，因此兩縣市相繼成為七都中最年輕的城市。

另觀察實價登錄的預售資料，七都房價表現與人口少子化趨勢脫鉤，各縣市至少都有 3 成以上的房價漲幅。其中，新竹市、台中市以及台南市漲幅皆達一倍以上，尤以台中房價成長 1.4 倍漲幅最高。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，三縣市共同受惠於科技園區議題，不僅帶來區域經濟發展，也吸引高購屋能力的科技就業人口移入，房市發展具有支撐力道，墊高區域新案價位。

值得注意的是，台北市 2013 年以來幼年人口減少近 2 成，跌幅為七都最高；同時，新案房價卻僅成長約 3 成，漲幅為各六都與新竹縣市中最低，顯示台北市人口少子化最嚴重，但房價表現也相對遜色不少。

賴志昶認為，北市近年來受房價過高所困，漲幅相對有限，年輕、首購族群住不進北市而紛紛外移，使人口年齡偏高。不過，北市仍是全台唯一平均預售單價破百萬元的縣市，若房市大盤仍持續穩漲，隨著人口年齡結構改變，預估區域產品將持續朝精品化、小宅化發展，新案單價應仍有想像空間。

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全台少子化趨勢明顯，但房價持續鏟漲 ，房仲業者觀察內政部資料統計，全台六都與新竹縣市 2013-2023 年間，0-14 歲的幼年人口數都下滑，不過各縣市預售實價仍成長 3 成以上，其中台中、台南及新竹市房價更是翻倍。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，房價與總體經濟、區域發展較有正相關，因此可觀察到有高科技產業進駐的縣市，房市表現亮眼。

住商機構彙整內政部與各縣市民政局資料，六都與新竹縣市 2013-2023 年間，幼年人口都有不同程度下滑，其中以台北市、高雄市減幅達 19.2%、17.9% 最高。而桃園、新竹等 3 縣市減幅最少，其中桃園市、新竹縣歷經 10 年，幼年人口僅減少 5% 以內，為七都中相對年輕的縣市。

徐佳馨指出，台北、高雄等一線城市，開發歷程較早，本身就有不少高齡族群，區域難擋人口老化趨勢，使 14 歲以下幼年人口下滑幅度擴大。至於桃園受惠於房市外擴，吸引年輕外來人口相繼移入；而新竹則有高科技產業加持，年輕新貴攜家帶眷在此成家立業，因此兩縣市相繼成為七都中最年輕的城市。

另觀察實價登錄的預售資料，七都房價表現與人口少子化趨勢脫鉤，各縣市至少都有 3 成以上的房價漲幅。其中，新竹市、台中市以及台南市漲幅皆達一倍以上，尤以台中房價成長 1.4 倍漲幅最高。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，三縣市共同受惠於科技園區議題，不僅帶來區域經濟發展，也吸引高購屋能力的科技就業人口移入，房市發展具有支撐力道，墊高區域新案價位。

值得注意的是，台北市 2013 年以來幼年人口減少近 2 成，跌幅為七都最高；同時，新案房價卻僅成長約 3 成，漲幅為各六都與新竹縣市中最低，顯示台北市人口少子化最嚴重，但房價表現也相對遜色不少。

賴志昶認為，北市近年來受房價過高所困，漲幅相對有限，年輕、首購族群住不進北市而紛紛外移，使人口年齡偏高。不過，北市仍是全台唯一平均預售單價破百萬元的縣市，若房市大盤仍持續穩漲，隨著人口年齡結構改變，預估區域產品將持續朝精品化、小宅化發展，新案單價應仍有想像空間。

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近期花蓮發生大震，各界關注都更議題。住商機構彙整都市更新網數據，全台截至 2 月底，已有 3509 件危老案經過核准，而都更件數也達 1723 件，其中都更、危老申請均以北市為最多，值得一提的是，台中市危老申請量超越新北，位居第二，顯示全台進入「大重建時代」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老，其中危老因為有容積獎勵的落日條款，產權單純的老屋申請積極，應是台中申請量大增的主要因素。

綜觀都更與危老的申請案，可以發現都更案與民間印象貼近，但六都危老案以台北市核准 917 件最高，不過台中卻以黑馬之姿位居亞軍，徐佳馨指出，北市房價為全台龍頭，改建利益驚人，讓建商願付出高昂成本整合。台中市近年各大重劃區發展飽和，且地價高居不下，對建商而言，若有同樣開發成本，倒不如以市中心為發展重心，且近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變，因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

另觀察六都危老案中，平均核准面積者最低者是台南市，平均每件危老案僅約 147 坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，台南市素有「古都」之稱，開發歷程較早，街廓環境狹小，且蛋白區不少重劃區土地有待開發，建商整合意願降低，以致於危老效益不佳。

賴志昶提醒，危老案件雖整合容易，且核准時程相對快速，但現今市況有原物料、工資高漲等問題，而小案場受限於基地狹小，營建成本更高，面臨缺工議題也更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，但遲遲等不到工班開工，加上危老優惠落日將至，住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。

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台中最夯的水湳經貿園區，經常被業界拿來與豪宅林立的七期重劃區PK，雖然目前僅有幾個住宅大樓預售案，但每坪成交單價在60萬至90萬元間，房價已經不輸七期，就連鄰近的單元八重劃區，每坪單價也在66萬至76萬元。由於水湳經貿園區與單元八重劃區房價居高不下，帶動水湳舊城區10年左右的新古屋電梯大樓，每坪單價也來到40萬至45萬元，但因屋主惜售心態濃，釋出物件並不多！

台慶不動產水湳經貿加盟店長張晉嘉表示，一般俗稱水湳地區的範圍，南起中清路、文心路口，北至中清路、環中路口；西起凱旋路，東至松竹路三段。其中包含了水湳經貿園區、單元八重劃區、部分14期重劃區與原本以水湳市場為中心的水湳舊城區。整個大水湳地區剛好位在西屯區跟北屯區的交界，交通上有國道1號中清路匝道、74號快速道路凱旋路匝道、中清路匝道，交通十分便利。

張晉嘉強調，水湳地區是近幾年台中市政府積極發展的核心區域，幾乎所有的重大公共建設都在水湳，包括綠美圖、水湳國際會展中心、中台灣電影中心、水湳轉運站，甚至是砸百億打造的「台中巨蛋」，都可以算在水湳範圍內，更不用提已經完工啟用的水湳中央公園，舉凡馬拉松、路跑、台灣燈會、雙十國慶煙火等大型活動，都選在水湳中央公園舉辦，不僅開發潛力無窮，也讓更多外地遊客看到了水湳、打響了水湳知名度。

水湳地區除了上述已經確定開工的重大建設紅利之外，台中市政府今年2月底針對水湳經貿段6號、8號設定地上權開發案，舉辦第二次招商說明會時，吸引60家企業包括壽險集團與百貨大咖均現身，5月底就會揭曉水湳這兩塊精華地，究竟是花落誰家，水湳的未來無可限量。

張晉嘉說，水湳距離中科園區不遠，科技人是水湳買盤主力，還有七期屋主為二代在水湳購屋置產，三房加車位總價帶在2,000萬左右接受度最高；中國醫藥大學、逢甲大學都在水湳設立分校，也有家長為子女在水湳置產。

由於水湳預售屋與新成屋單價與總價雙高，大水湳地區的中古屋，每坪單價3字頭已成搶手貨，三房加一個平面車位，總價在1,300萬至1,400萬元間、三房加一個機械車位，總價在1,200萬至1,300萬元間，一旦有物件釋出經常秒殺。

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通膨預期、台股兩萬點與新青安政策帶動，3月六都買賣移轉棟數為2.3萬棟，年增12%，且第一季六都建物買賣移轉棟數為6.3萬棟，年增28%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前兩月移轉都延續去年下半年以來年增走勢，整體房市呈現價量齊揚表現，主要還是台股創下兩萬點新高，加上新青安與通膨預期帶動，一方面市場交易暢旺，另一方面過去3個月的第一次登記高達4.3萬棟，明顯高於前一個年度同期的3.1萬棟，交屋潮也帶動移轉棟數增加，整體房市房價仍居高不下，預料移轉棟數年增表現到下半年才會趨緩。

統計顯示，今年3月六都的建物買賣移轉棟數2.3萬棟，年增12%，成長幅度最大的是台北市的年增35%，台北市3月建物買賣移轉棟數3042棟，第一季移轉棟數北市7641棟，年增35%，新北市3月5671棟，年增2%，第一季15092棟，年增21%，桃園市同樣3月3970棟年增17%，第一季11063棟，年增35%，北台灣第一季房市維持年增表現。

台中市3月維持高檔的3993棟，但較去年同期略減1%，第一季12130棟年增22%，南台灣的台南市3月買賣移轉棟數2894棟，年增33%，第一季6865棟年增39%，成長幅度最高，高雄則是3月建物買賣移轉棟數3839棟，年增12%，第一季10435棟年增3成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，國內景氣穩定，出口回溫、消費與民間投資轉強，台股創下歷史新高等，推升民眾購屋信心，搭配新青安優惠貸款續行，促動首購族群進場更為積極，此外，在通膨預期下，自住、長期置產成市場主力，即使央行無預警升息半碼，但購屋負擔增加幅度不明顯，對於房市衝擊有限，預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第二季，上半年房市交易量年增二成以上仍可期待。

去年上半年房市仍受平均地權條例修法、央行連續升息等政經干擾，買氣處於相對低檔，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年利空因素漸趨淡化，且3月下旬央行升息半碼的效應尚待發酵，使今年整體的買氣表現，優於去年同期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，首季利多滿滿，除延續政府釋出「新青安」等利多刺激，大選後房市前景明朗，股市表現強勁等因素，各都買氣皆大增。

展望後市，中信房屋研展室謝欣亞說，雖日前央行出人意外的升息半碼，但升息幅度有限，且目前力撐房市的「青貸戶」利率不受影響，因此房市交易量並不會因此出現波動，加上股市正熱，部分變現資金流向房市，因此房市上半年還是以平穩上揚的走勢。

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央行無預警升息半碼，住商機構彙整聯徵中心最新資料發現，與央行六波升息前的2022年Q1相比，全國核貸成數微增0.12個百分點，利率增加0.66個百分點，其中北市貸款利率增幅與核貸成數跌幅均居六都之首。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，除利率因升息增加外，核貸成數主要都會各有消長，但仍呈現正成長，顯見銀行對市場仍有一定信心。其中北市老宅、小宅交易比例高，此兩類物件貸款條件差，加上北市新案少，較不易出現整批交屋貸款，導致出現貸款成數偏低，利率卻偏高的狀況。

小宅老宅貸款差，個人條件是關鍵

從利率來看，北市2023年Q4貸款利率達2.12％，核貸成數中位數為76.84％，與2022年Q1數據相比，分別上漲0.7個百分點、下滑1.33個百分點。新北與台中房貸利率各增加0.67個百分點緊追在後，但各區差異不大。但值得注意的是，台中、台南的貸款利率都達2.14％，勝過其他四都。徐佳馨認為，會針對個別借款人採取不一態度，如為自營商恐怕多少影響貸款狀況，同時中南部標的在銀行貸款時條件就稍弱，多少影響利率與其他條件。

另觀察除了北市之外的五都，核貸成數中位數都已貼近於8成，此趨勢與政府推出「新青安」貸款有關。六都除了北市之外，都有不少重劃區議題，重劃區的低總價物件吸引年輕族購屋，而由於首購族手頭現金有限，大多得要貸滿8成才得買房，因此才讓五都核貸成數中位數均達近8成。

升息聲聲催，房貸戶多留意

大家房屋企研公關主任賴志昶指出，對於購屋人來說，升息半碼看似不多，但長期來說也會成為一大壓力，亦使得房貸族更要留預備金，特別是還有多間貸款要還款的買家，建議還是要保守以對，但對於自用買方來說，政府優惠房貸在過去多次升息後均有政策性補貼，已經申請優惠房貸的小資族不用擔心。

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